24 января 2012 г.

Перевод жилой квартиры в нежилое помещение или нежилое помещение в жилую квартиру.



Квартира на первом этаже почти не пользуется спросом у потенциальных покупателей, которые ищут себе постоянное жилье. Однако, именно такая квартира вызывает неподдельный интерес у предпринимателей, которые, используют недвижимость в коммерческих целях. Что нужно сделать для того, чтобы жилая квартира смогла стать офисом? Куда следует обратиться и какие собрать документы?


Открыть свой офис и выйти в свободное плаванье в коммерции, не зависев от чуткого руководства начальства, можно лишь после того, как недвижимость из жилого фонда будет переведена в нежилье. Это обязательная операция, которая требует больших хлопот и времени. Превратиться в коммерческие объекты могут квартиры, расположенные лишь на первом этаже, реже на втором. Впрочем, и здесь есть свои требования. Должно соблюдаться два условия – это либо непригодность использования данного помещения в жилых целях, либо для обеспечения коммерческой деятельности на первых этажах, которая необходима данному району. Превратить квартиру на первом этаже в офис или парикмахерскую в старом фонде города будет легче, нежели в только построенном доме, так здесь легче доказать нежилое состояние квартиры. Впрочем, если новый магазин будет необходим именно в доме – новостройке, то получить согласие на перевод в нежилой фонд также будет не сложно. Что же следует сделать в первую очередь?
Для того, чтобы осуществить перевод из жилого в нежилье, собственник квартиры, который изъявил такое желание, должен обратиться с заявлением в органы местного самоуправления на разработку проекта перепланировки и возможности перевода в нежилой фонд. Время, в течении которого будет рассматриваться заявление зависит от сложности ситуации. После того, как исполком одобрит заявление, следует разработать техническую документацию, то есть проект перепланировки. Такой проект утверждается во всех службах, которые занимаются коммунальным обеспечением - санэпидем станция, пожарная охрана, водосбыт, горсвет. После этого нужно обратиться в городской либо поселковый совет.
Чтобы не попасть в сети мошенников либо, чтоб не иметь дополнительные хлопоты, следует помнить, что проект должен разрабатываться только в лицензированных на то предприятиях, то есть у которых есть право на разработку таких проектов. Незарегистрированные фирмы могут сделать великолепный проект, но нет гарантии, что его одобрят. Для того чтобы проект перепланировки исполком взял на рассмотрение, следует подготовить следующие документы. Это нотариально заверенное свидетельство о праве собственности, о купле-продаже, либо договор дарения либо другой договор, удостоверяющий его право собственности на данное помещения, справка из ЖЭКа, о том, что там никто не живет и никто не зарегистрирован по данному помещению и обязательный аспект, как всегда, это согласие соседей, которые находятся рядом. Также необходимо согласие самого ДЭЗ на перевод квартиры в нежилой фонд и технический паспорт жилого помещения. После того, как данные документы были предоставлены органам местного самоуправления, рассматривается заявление о переводе из жилого в нежилой фонд и принимается решение, выдавать ли разрешение. Если решение принято, разработан проект перевода в нежилой фонд, гражданин обращается с заявлением на разрешение ввода в эксплуатацию в горсовет. Если местная власть утвердила заявление, комиссия контролирующих органов по жилищным вопросам, а это пожарники, инспекция архитектурно - строительного контроля, гор. свет, водоканал, выдает разрешение на получение акта о вводе в эксплуатацию. Конечный этап – получение свидетельства права собственности, технический паспорт из БТИна уже нежилое помещение. Важно подчеркнуть, что перевод жилых в нежилое помещение может осуществляться только в тех помещениях, в которых можно сделать фасадный выход, который не связан с жилыми помещениями. Эта процедура такая же хлопотная и аналогична предыдущей процедуре. Выполняется она одновременно с переводом из жилого помещения в нежилой фонд. Собрать документы и договора можно самостоятельно – в этом случае все расходы на госпошлины и выдачу проекта составят около пятисот долларов, но затянуться этот процесс может на годы. С помощью посредников - юридических компаний перевод в нежилое помещение занимает от нескольких месяцев, но и обойдется это в несколько раз дороже. Впрочем, здесь каждый сам может выбрать подходящий для себя вариант по деньгам и срочности.

Согласно Ч. 1 - 3 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод в нежилой фонд оформляется в два этапа:
1. получение разрешения на перевод в нежилой фонд
2. подготовка и подача всех необходимых документов.

Необходимые  Документы:
·         Заявление о переводе помещения;
·         Правоустанавливающие документ на помещение;
·         План помещения с его техническим описанием;
·         Поэтажный план дома, в котором находится помещение;
·         Проект перепланировки помещения.

Примерная процедура оформления:
·         заявление с указанием причин перевода;
·         копии свидетельств о праве собственности на квартиру;
·         справка о том, что в квартире никто не прописан;
·         проект  переустройства или перепланировки
·         согласование проекта в Санэпиднадзоре, Госпожнадзоре,
·         техническое заключение организации, имеющей лицензию на проведение изыскательских работ в жилых зданиях;
·         поэтажный план здания и экспликация;
·         справка из районного управления о том, что дом не признан аварийным и не стоит в планах на капремонт и реконструкцию;
·         информационное письмо из АПУ о возможности устроить отдельный выход в помещение;
·         акт технического обследования;
·         копии уставных документов для юридических лиц и копии свидетельств о регистрации и постановки на учет в налоговый орган
·         Выписка из ЕГРП

Первый этап.
Согласовать проект переустройства и перепланировки жилого помещения. Для этого необходимо учитывать технические характеристики переводимого помещения, в частности возможность оборудования самостоятельного доступа. Если перепланировка невозможна по техническим причинам, то перевод квартиры из жилой в нежилое помещение будет также невозможен.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. В городе Москве таким органом является Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, а само решение о переводе (которое впоследствии утверждается Департаментом) принимается Городской межведомственной комиссией по использованию жилищного фонда.
На основании ст. 23 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо-заявитель в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:
    1) заявление о переводе помещения;
    2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
    3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
    4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
    5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
    Перечень вышеуказанных документов является исчерпывающим, орган, осуществляющий перевод помещений не имеет право требовать какие-либо дополнительные документы. (Постановление ФАС Уральского округа от 18.04.2007 N Ф09-2184/07-С1)
Установка отдельного входа в помещение связана с занятием части земельного участка, который относится к общей долевой собственности собственников многоквартирного дома, следовательно необходимо получить согласие иных собственников в соответствии с требованиями, установленными ст. 36 Жилищного кодекса РФ, п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ (Постановление ФАС Уральского округа от 13.11.2007 N Ф09-9247/06-С6, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.04.2007 по делу N А05-8525/2006-24).
После сдачи всех документов в орган, осуществляющий перевод помещений, выдается расписка, в которой указывается перечень документов и дата их получения.
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов не позднее, чем через сорок пять дней со дня представления документов.
Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее, чем через три рабочих дня со дня принятия решения, выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие решения.
Согласно ст. 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое допускается в случае:
    1) непредставления необходимого перечня документов;
    2) представления документов в ненадлежащий орган;
    3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения;
    4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
    Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения.

Второй этап.
Завершение переустройства и (или) перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии, который составляет орган, осуществляющий согласование указанных действий. Акт направляется органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества (БТИ). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
    После этого необходимо зарегистрировать право собственности на нежилое помещение в органах Федеральной регистрационной службы и получить свидетельство о государственной регистрации права на нежилое помещение.

ВОПРОСЫ и ОТВЕТЫ:
Можно ли перевести в нежилой фонд неприватизированную квартиру?
С требованием о переводе жилого помещения в нежилое может обратиться только собственник указанного помещения либо уполномоченное им лицо. Собственник неприватизированной квартиры – муниципалитет, соответственно, только городские власти могут распорядиться помещением. Поэтому нет смысла пытаться перевести в нежилой фонд такую квартиру, если вы проживаете в ней по договору социального найма.

Можно ли перевести в нежилой фонд приватизированную комнату в общежитии?
Жилищный кодекс разрешает перевод для всех жилых помещений, в том числе комнат. Общежития – специализированный жилой фонд, однако если комната уже приватизирована (то есть общежитие потеряло свой статус), то нет препятствий для распоряжения ею по своему желанию. Но стоит помнить, что комната должна располагаться на первом этаже и для ее коммерческого использования нужно будет делать обособленный вход с улицы. В большинстве случаев для этого понадобится еще и согласие соседей (это касается и многоквартирных домов), поскольку часто оборудование крыльца уменьшает площадь земельного участка под домом. Но если земля под домом не оформлена в общую собственность жильцов (это явление нередкое), то согласие соседей получать не нужно.

Нужно ли переводить в нежилой фонд помещение, если в нем будет организована мини-гостиница?
Формально для организации гостиницы и регистрации ее в качестве такого предприятия нужен перевод в нежилой фонд. Однако если используется не отдельно стоящее здание, а лишь одна или несколько квартир или комнат, то такая процедура не имеет смысла. Например, почти половина гостиничного фонда Санкт-Петербурга располагается в бывших квартирах. Достаточно заключать договора коммерческого найма помещений и платить налоги с сумм, указанных в договорах. Арендодателем в данном случае будет выступать ИП или ПБОЮЛ.

Зачем переводить квартиру в нежилой фонд, если там организован «тихий офис»?
Когда жилое помещение не используется по прямому назначению – для проживания, так или иначе требуется перевод в нежилой фонд. Иначе собственник квартиры подвергнется штрафу (сумма его невелика, до 1500 руб., ст. 7.21 КоАП), однако если еще будут выявлены незаконные перепланировки, то это грозит штрафом от 9 тыс. до 100 тыс. руб.

Сколько нужно заплатить государству за перевод в нежилой фонд?
Сама по себе подача заявления и пакета документов бесплатна. Однако за регистрацию права собственности на нежилое помещение нужно заплатить госпошлину – по словам начальника отдела коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Евгении Борзовой, пошлина составляет 500 руб. для физических лиц и 7500 – для юридических. Также может потребоваться оплата работ по составлению технического заключения – эта сумма зависит уже от площади помещения.
Если вы пользуетесь услугами фирмы, специализирующейся на переводе помещений, то их услуги могут стоить десятки тысяч рублей (в среднем по рынку около 350 тыс. руб. за услугу, включая согласование перепланировок и прочее). «Средняя цена перевода квартиры в нежилой фонд специализированными компаниями составляет от $250 до 350 за кв. м», – говорит Евгения Борзова.
«Официально затраты на перевод из жилого помещения в нежилое не очень большие. Однако «неофициальная часть», как водится, гораздо выше. Если брать по верхней планке, то она может достигать $30-50 тыс. В результате заниматься такого рода операциями выгодно лишь собственникам квартир, расположенных в центре столицы или на престижных магистралях», – считает управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский.
Кроме того, что самое обидное, если стоимость помещения после перевода в нежилой фондвозросла, то разницу придется уплатить государству. Размер платы устанавливается в отчете об оценке, который входит в работу комиссии, занимающейся переводом вашего помещения в разряд нежилых. Сумму также должна будет утвердить Городская комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом г. Москвы.
Поэтому, памятуя о сказанной выше семикратной выгоде при пользовании нежилым помещением, стоит знать и эти неприятные моменты. Так, чтобы выйти «в плюс» после перевода квартиры в нежилой фонд, придется подождать минимум несколько лет.

Лучше продать квартиру под офис или сначала перевести ее в нежилой фонд?
Учитывая все вышесказанное, выгоднее будет продать квартиру как жилое помещение. Тогда затраты на перевод помещения возьмет на себя новый собственник. Пока он будет ждать окупаемости, вы уже будете пользоваться «живыми деньгами».

По материалам  pereplanirovochka.ru    kristallconsult.ru  sob.ru

Закон. Новости. Законы. Новый правовой центр. Московская область.


СПЕЦ. ПРЕДЛОЖЕНИЕ: стоимость услуг посредством электронной связи (пишите нам на эл. адрес: npcentr@bk.ru составляет до 50%   от цен указанных в Прайс-листе с которым Вы  можете ознакомится  в  разделе ЦЕНЫ  >>>.

Комментариев нет:

Отправить комментарий