29 декабря 2012 г.

Обмен жилыми помещениями. Порядок, требования к обмену и когда запрещен


1. Общие условия и требования к обмену
Улучшение жилищных условий возможно, в числе прочего, путем заключения договора обмена жилыми помещениями.
Обмен жилыми помещениями - это встречная замена места постоянной регистрации граждан, проживающих в муниципальных или государственных квартирах. Эта нерыночная операция возникла во времена распределительной системы жилищного обеспечения и является основной операцией, с помощью которой наниматель жилого помещения в государственной (муниципальной) собственности может поменять свое жилье, не расторгая отношений с государством как собственником жилищного фонда.
Договор обмена жилыми помещениями необходимо отличать от договора мены жилыми помещениями, который получил широкое распространение в результате приватизации жилья. По договору мены каждая сторона обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое, причем признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен. Договор обмена жилых помещений применяется только к квартирам государственного или муниципального жилищных фондов и не применяется к жилым помещениям, находящимся в собственности граждан.

Право нанимателя на обмен жилого помещения возникает из договора социального найма. Причины обмена могут быть различными - изменение семейных правоотношений, места работы и др. При совершении обмена не требуется объяснять наймодателю его причины.
Обменивать можно любые помещения, занимаемые по договору социального найма: жилой дом, часть дома, квартиру, комнату. Сторонами обмена выступают только наниматели и члены их семей. Обязательно письменное согласие на обмен всех членов семьи наймодателя, как проживающих вместе с ним, так и временно отсутствующих. Временные жильцы не могут быть участниками обмена жилых помещений.
Члены семьи нанимателя, проживающие вместе с ним, имеют право требовать от него обмена занимаемого ими жилого помещения на жилье в разных домах или квартирах. Если соглашение об обмене между ними не достигнуто, любой из них вправе требовать принудительного обмена в судебном порядке. Суд в таких случаях учитывает приведенные сторонами доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении (например обстоятельства, препятствующие участникам обмена пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением в силу возраста, состояния здоровья).
Жилые помещения, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи нанимателя, можно обменивать только с предварительного согласия органов опеки и попечительства.
Обмен может совершаться как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Количество участников обмена не ограничивается (при соблюдении требований ЖК РФ и иных нормативных правовых актов).
Договор об обмене составляется в письменной форме и подписывается нанимателями фигурирующих в обмене помещений.
Наниматели представляют договор каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения их согласия на обмен. Такое согласие (или отказ) должны быть выданы в письменной форме не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения.
Необходимые документы
В заявлении должны содержаться характеристика обмениваемых жилых помещений (адрес, количество комнат, размер общей и жилой площади), ссылка на договор социального найма, стороны договора.
Заявление нанимателя или арендатора должно быть подписано им и всеми совершеннолетними членами семьи, имеющими право на обмениваемую жилую площадь, а также заверено жилищно-эксплуатационной организацией по местонахождению площади, подлежащей обмену. Если сведения о размере площади, адрес и другие реквизиты в представленных документах имеют расхождения, то к заявлению прикладываются справка БТИ или поэтажный план (кадастровый паспорт) жилого помещения, иные документы для подтверждения данных, указанных в заявлении об обмене.
Если на момент подачи заявления кто-либо из зарегистрированных на жилплощади членов семьи отсутствует, то к заявлению должно быть приложено его письменное и заверенное согласие. Отказ члена семьи дать согласие на обмен не может быть обжалован в суд. Однако суд в таком случае примет иск о принудительном обмене.
Кроме того, к заявлению должны быть приложены следующие документы:
- копия ордера на жилое помещение;
- копия договора аренды, а в случае отсутствия в договоре аренды права арендатора на обмен - дополнительное согласие арендодателя (собственника);
- справка органа, регистрирующего граждан по месту жительства, с указанием лиц, проживающих в жилом помещении;
- справка жилищно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг;
- справка арендодателя об отсутствии задолженности по оплате арендных платежей;
- выписка из решения правления (общего собрания) жилищного, жилищно-строительного кооператива о приеме (исключении) в кооператив лица, обменивающегося жилым помещением с членом кооператива, или выписка решения о согласии на обмен - при обмене жилых помещений между членами одного и того же кооператива;
- документы, подтверждающие пребывание в браке или нахождение в родстве между кем-либо из лиц, оставшихся проживать в жилом помещении, часть которого обменивается, и теми, кто въезжает туда;
- согласие органа опеки и попечительства, если один из участников сделки по обмену жилого помещения является лицом, над которым установлены опека и попечительство;
- при обмене жилого помещения ЖК, ЖСК - документы учреждения банка о внесении лицом, вступающим кооператив, паевого взноса либо справка правления кооператива о передаче ему пая выбывшим членом кооператива.

Заявления считаются поданными со дня представления всех необходимых документов, о чем в заявлении об обмене делается запись с указанием лица, сдавшего их (участника обмена или его официального представителя).
Наймодатель может отказать в согласии на обмен жилыми помещениями только в случаях, препятствующих обмену, причем его отказ может быть обжалован в судебном порядке.
Заявление собственника должно быть подписано всеми постоянно зарегистрированными на данной жилой площади совершеннолетними независимо от родства и всеми сособственникам (в случае общей совместной собственности).
Согласие на обмен сособственника, не проживающего в данном жилом помещении, может быть выражено в ином документе, подписанном сособственником и удостоверенном соответствующим образом.
Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями, и одновременного заключения с ними каждым из наймодателей нового договора социального найма жилого помещения.
Если обмениваемые жилые помещения находятся в государственной или муниципальной собственности, государственная регистрация договора обмена не требуется, поскольку собственник помещений не изменяется.
Текст договора отчуждения должен содержать характеристику отчуждаемого жилья (данные о местонахождении, общей жилой площади, количестве комнат, инвентаризационной оценке, а также реквизиты сторон), указание об основании возникновения права собственности на жилое помещение, сведения о лице (лицах), приобретающем (их) право собственности на жилое помещение. Если право собственности на жилое помещение возникает у нескольких лиц, в тексте договора фиксируется вид общей собственности (долевая, совместная). В договор могут быть включены дополнительные условия, относительно которых достигнуто соглашение сторон.
Если обмен признан недействительным, его участники должны быть переселены в ранее занимаемые ими жилые помещения. При этом виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

2. Когда обмен запрещен
Обмен не допускается, если:
- нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
- право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
- обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания (например грозит обвалом);
- принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
- принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
- в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Отказ наймодателя в согласии на обмен может быть обжалован в судебном порядке.
Ранее действовало правило о запрете обмена, если в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий. По новому ЖК РФ такого запрета нет, но граждане, которые намеренно для приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся ухудшили свои жилищные условия, принимаются на учет не ранее, чем через 5 лет со дня совершения этих намеренных действий.

3. Обмен жилья социального фонда на коммерческое жилье
Жилищный кодекс РФ не регулирует обмена жилыми помещениями между нанимателем по договору социального найма и собственником. Однако на практике такие обмены возможны с согласия уполномоченного органа (Комиссии по жилищным вопросам). Так, в Москве действует Временное положение об обмене жилых помещений в городе Москве, согласно которому правила подобных обменов аналогичны установленным для обмена жилья социального фонда. Отказ в подобном обмене возможен только по основаниям, установленным законодательством.
При обмене нанимателя с собственником жилого помещения между ними заключается договор отчуждения (обмена) жилого помещения. К собственнику переходят права нанимателя, наниматель же, после государственной регистрации, приобретает права собственника обмениваемого помещения частного жилищного фонда. При этом необходимо согласие сособственников, членов семьи, а если затронуты интересы несовершеннолетних или недееспособных - органов опеки и попечительства.
Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие уполномоченного органа на осуществление сделки являются основанием расторжения ранее заключенных договоров найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями, и одновременного заключения новых договоров найма с гражданами, вселяющимися в жилые помещения в связи с обменом.
Член жилищного или жилищно-строительного кооператива, не выплативший пай полностью и не являющийся еще собственником жилого помещения, также вправе произвести обмен занимаемого им жилья. Для этого необходимо кроме согласия всех совместно проживающих с ним совершеннолетних членов семьи (независимо от признания за ними права на часть паенакопления), также согласие правления кооператива.
При обмене кооперативной жилой площади на жилое помещение в другом ЖК, ЖСК, а также в доме государственного, муниципального, общественного жилищного фонда наниматель, собственник, въезжающий в кооперативный дом в порядке обмена, принимается в члены кооператива общим собранием, а прежний - исключается.
Вступающий в кооператив обязан внести паевой взнос, выбывшему из кооператива возвращается стоимость пая. При обмене кооперативного жилья на кооперативное равные суммы паенакоплений взаимно передаются членами кооператива, что подтверждается соответствующими платежными документами. Разница между паенакоплениями должна быть внесена вновь принятым, а выбывшим - получена от кооператива.

                                                                      
По материалам  правовой системы Гарант
Теги: Юридические услуги. Юристы. Адвокат. Консультации. Юридическая консультация. Помощь. Защита в суде
Ипотека. Налоги. Алименты. Семейные жилищные споры. Юрист. Суд. Ксерокопии.
Закон. Новости. Законы. Новый правовой центр. Московская область.
Реклама: Нотариус.. Экспертиза. Саморегулируемая организация строителей. СРО. Охрана. ЧОП, Триколор. ТВ

Комментариев нет:

Отправить комментарий