Коллегия
адвокатов арендовала помещения у городского департамента. Когда арендное
соглашение истекло, власти предложили заключить новое, но с повышенными в два
раза ставками. Адвокаты отказались, и тогда власти решили через суд выселить
несговорчивого арендатора. Нижестоящие инстанции посчитали, что в этой ситуации
речь идет о злоупотреблении правом со стороны чиновников.
По закону
у арендодателя есть возможность отказаться от договора аренды, который заключен
на неопределенный срок, рассказывает Никита Роженцов, старший консультант
департамента юрпрактики Alliance Legal CG : «Поэтому нельзя
такую волю арендодателя расценивать как злоупотребление правом». Но на практике
подобные ситуации не всегда получается оценить так однозначно.
Новая ставка для адвокатов
В 2008
году «Краснодарская краевая коллегия адвокатов АП Краснодарского края»
арендовала у Департамента муниципальной собственности и городских земель
Краснодара несколько помещений под свой офис. Плата за недвижимость составляла
51 409 руб. в месяц. Соглашение было рассчитано на пять лет, и стороны
договорились, что арендатор его зарегистрирует, но тот этого так и не сделал.
Когда
пятилетний срок аренды недвижимости подошел к концу, местные власти стали
предлагать адвокатам заключить новое соглашение с ежемесячной платой 73 060
руб. Коллегия на такие условия не соглашалась и стала вести переговоры с
арендодателем, которые затянулись на несколько месяцев, но не помогли сторонам
достигнуть компромисса. Более того, в 2014 году адвокаты получили письмо, в
котором чиновники потребовали платить за те же помещения 104 800 руб. в месяц,
да еще и провести там ремонт. Все это время коллегия продолжала занимать
спорные площади и платила арендодателю по первоначальной ставке – 51 409 руб.
ежемесячно.
Лишь
летом 2015 года департамент направил арендатору письмо с требованием освободить
помещения в течение трех месяцев. Коллегия, этого так и не сделала, тогда
городские власти обратились в суд. Они потребовали не только выселить
адвокатов, но еще и взыскать с них в качестве убытков недоплаченные арендные
платежи по новым ставкам – 826 519 руб.
Два круга: три мнения
Спор
растянулся на несколько кругов. На первом из них Арбитражный суд Краснодарского
края постановил взыскать с адвокатов 719 000 руб. и освободить недвижимость,
так как срок арендного соглашения закончился (дело № А32-8/2016). Апелляция
пришла к иному выводу: если местные власти сразу после окончания аренды в 2013
году не попросили вернуть помещения, значит, первоначальный арендный договор
продлился на неопределенное время. Таким образом, никакие убытки ответчик
платить не должен. Окружной суд согласился с таким выводом апелляции, но
отменил выводы нижестоящих инстанций по вопросу выселения коллегии и попросил
первую инстанцию снова рассмотреть этот спор.
На втором
круге первая инстанция вновь постановила выселить адвокатов, сославшись на
прекращение арендных отношений у сторон еще в 2013 году. А апелляция и окружной
суд отказали чиновникам в иске. Две инстанции указали на то, что в спорной
ситуации имеет место злоупотребление правом со стороны департамента. Суды
пояснили, что поведение властей направлено не на выселение адвокатов, а на
попытку заставить коллегию платить за недвижимость по высоким арендным ставкам.
Нормальная плата» или право
собственника
Чиновники
не согласились с такими выводами и оспорили их в Верховном суде. В своей
жалобе заявитель пояснял, что собственник вправе распоряжаться своим имуществом
как угодно, если это не противоречит закону и не нарушает права третьих лиц
(ст. 209 ГК). Вот и в спорной ситуации департамент отказался дальше сдавать
свои помещения в аренду адвокатам. По мнению властей, первоначальное арендное
соглашение нельзя считать продленным на неопределенный срок, так как этот
документ не прошел государственную регистрацию. Заявитель не согласен и с тем,
что в спорной ситуации речь идет о злоупотреблении правом. Чиновники считают,
что подобная квалификация этого случая «ставит арендатора в преимущественное
положение по отношению к собственнику имущества» и ограничивает его право
распоряжаться своими активами.
На
заседании ВС присутствовал лишь представитель ответчика, адвокат Аллий Шумен.
Он просил оставить акты апелляции и окружного суда без изменений. По его
словам, коллегии просто хочется «платить нормальную арендную плату». Юрист
сообщил, что спорные помещения в плохом состоянии и построены еще в 1918 году.
Шумен подчеркнул, что деятельность коллегии направлена на юридическую помощь
гражданам, а не на извлечение прибыли. А закон об адвокатуре предусматривает,
что таким защитникам государство при необходимости выделяет служебные
помещения, отметил ответчик.
– Сколько
у вашей коллегии еще помещений в этом районе, где расположено спорное здание? –
поинтересовалась председательствующая судья Ирина Грачева.
– Кроме
этого, ни одного. Мы вообще сидим по четыре человека за одним столом. Так что
если нас выселят, мы останемся на улице, – заметил Шумен.
Выслушав
все доводы, судьи удалились в совещательную комнату и спустя несколько минут
огласили резолютивную часть решения: отменить все акты нижестоящих инстанций по
этому делу, а спор направить на новое рассмотрение в АС Краснодарского края.
Спор уходит на третий круг.
Эксперты «Право.ru»: «Арендодатель
может направить адвокатам новый отказ»
Односторонний
отказ арендодателя от договора аренды, заключенного на неопределенный срок,
может квалифицироваться как злоупотребление правом, уверен Мерген Дораев,
партнер АБ ЕМПП . По его словам, с учетом того что право на
такой отказ предоставлено арендодателю законом без обязанности мотивировать
принятое решение, арендатору очень сложно доказать факт допущенного
злоупотребления.
В
рассматриваемом деле истец решил прекратить аренду, чтобы разрешить длительный
спор с ответчиком о размере платы за помещения, констатирует юрист. По его
словам, «пикантность» ситуации придает тот факт, что арендатором выступает
адвокатское образование: «Развивая тезисы нижестоящих инстанций, можно
квалифицировать действия департамента как нарушающие конституционные права
граждан на бесплатную юридическую помощь».
В
совокупности все факты из этой истории дают стойкое ощущение, что отказ истца
от договора бессрочной аренды – это санкция за то, что арендатор не принял
условия о новой нельготной арендной ставке.
На месте
ВС я бы признал, что в этом деле злоупотребление можно считать доказанным и
конкретно это требование о выселении не может быть удовлетворено, говорит
Дмитрий Некрестьянов, партнер Качкин и партнеры . Но это не
лишает арендодателя в любое время направить новый отказ от бессрочной аренды,
подчеркивает юрист: «Департаменту нужно будет подтвердить, что такой отказ –
это не борьба с арендатором, а действия рачительного хозяина по наиболее эффективному
использованию своего имущества».
Наиболее
распространенные злоупотребления правом в арендных отношениях.
– Помещение сдали в аренду, а потом
потребовали платить за право прохода к зданию либо заезда автомобилей на
территорию (если с финансовыми претензиями можно успешно бороться, то борьба за
фактический доступ всегда создает проблему).
– Увеличение арендной платы в
одностороннем порядке на нерыночную.
– Завышение тарифов на обслуживание и
навязывание своих провайдеров услуг.
– Невозвращение арендного депозита.
– Создание препятствий в пользовании
помещением.
– Уклонение от приемки объектов от
арендатора с начислением платы за весь период такого уклонения.
– Отказ арендодателя принимать свое
имущество, если арендатор решил досрочно прекратить аренду.
– Неосвобождение арендатором помещения
по истечении срока договора аренды
И в любом случае само по
себе право на подобный отказ не стоит считать чем-то необоснованным, говорит
Владислав Варшавский, управляющий партнёр .
По его словам, в таких случаях каждая из сторон может получить как выгоду, так
и столкнуться с потерями.
Помощь в
написании исковых заявлений, претензий, жалоб, писем и т.п.
Почти бесплатно: стоимость услуг по эл. почте до 50%
8 (905) 703-14-15 или 8 (919)
728-50-31 Ø E- Mail: npcentr@bk.ru Ø
Комментариев нет:
Отправить комментарий