Максим Кульков, партнер, руководитель практики по разрешению споров юридической компании Goltsblat BLP
Это вопрос дискутировался еще с 90-х годов. В последние годы суды общей юрисдикции заняли по данной проблеме следующую позицию: ими решено признавать решения третейских судов по спорам из недвижимости и выдавать на них исполнительные листы.
Арбитражные суды придерживаются противоположного времени. По мнению судей арбитражных судов, споры, ведущие к изменению в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, несут в себе публичный элемент и, соответственно, могут быть рассмотрены только государственными судами.
Обращение в КС
19 мая 2010 года Высший Арбитражный Суд (ВАС) РФ в связи с рассмотрением надзорной жалобы по спору между Банком Казани и компанией «БулгарРегионСнаб» (дело № А65-9868/2009) направил в КС РФ запрос о
(см.ниже: Дальше – читать полностью)
проверке конституционности некоторых положений законов «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (статья 51), «О международном коммерческом арбитраже», «О третейских судах в Российской Федерации» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (статья 28).
Суть вопроса – в следующем. Банк Казани получил решение третейского суда об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное в обеспечение выданных им кредитов. Однако залогодатель (ООО «БулгарРегионСнаб») выдачу исполнительного листа оспорил. ООО «БулгарРегионСнаб» ссылалось на то, что решения по делам о недвижимости, права на которую требуют государственной регистрации, могут выносить только государственные суды. Дело дошло до ВАС РФ, который пришел к выводу о неопределенности законодательного регулирования компетенции третейских судов в отношении имущественных споров, связанных с недвижимостью, и приостановил рассмотрение описанного дела до получения мнения Конституционного Суда.
ВАС попробовал подтвердить у судей КС свою позицию о том, что третейские суды не могут отождествляться с государственными судами и судами вообще в смысле Конституции РФ, а, следовательно, рассматривать споры, осложненные публичным элементом.
Конституционный суд, хотя и признал, что третейские суды не входят в судебную систему Российской Федерации, но не нашел неконституционным рассмотрение споров о недвижимости третейскими судами. По мнению судей КС, если в предмет спора не входит сама по себе обязанность по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, то спор вполне арбитрабилен, так как напрямую не затрагивает публичных интересов. Государственная регистрация будет всего лишь оформлять отношения сторон спора по поводу объекта недвижимости. Более того, суд указал, что решение третейского суда не может являться само по себе основанием для регистрации прав на недвижимость. В случае добровольного исполнения решения суда, таким основанием служат результаты публичного аукциона или торгов. В случае неисполнения, основанием является исполнительный лист, выданный государственным судом.
Правовая неопределенность
До настоящего времени стороны предпочитали передавать споры о недвижимости, влекущие изменения в государственном реестре, на рассмотрение арбитражных судов РФ, в связи с рисками дальнейшего непризнания и неисполнения решения третейского суда по такому спору.
В некоторых случаях это создавало существенные неудобства для истца. Например, заключается договор займа, по которому английская компания предоставляет заем российскому заемщику. Договор подчинен английскому праву и споры переданы на рассмотрение Лондонскому Международному Арбитражному Суду (LCIA). Параллельно займодавец заключает договор ипотеки с заемщиком, по которому последний предоставляет в залог недвижимое имущество в обеспечение возврата займа. Логично было бы передать рассмотрение спора по этому договору в тот же суд, чтобы оба требования (из договора займа и из договора ипотеки) рассматривались вместе. Но из-за описанной выше проблемы споры по ипотеке вынужденно передавались в российские суды. Таким образом, кредитор вел два дела вместо одного. При этом не исключался вариант противоречащих друг другу решений.
Некоторые компании передавали оба спора на рассмотрение в российские арбитражные суды, чтобы избежать подобной проблемы. Однако не для всех это удобно. Кредитор, мог предпочесть рассмотрение спора в третейском суде. Во-первых, ввиду сложности спора для понимания российскими судьями (иностранное право, узкая специфика бизнеса). Во-вторых, у кредитора могли быть определенные сомнения в беспристрастности российского суда.
Возможные последствия
После оглашения позиции КС можно наверняка предполагать увеличение количества споров о недвижимости в третейских судах, что, безусловно, отражает тенденции развитых западных стран и позволит частично снять нагрузку с российских арбитражных судов, которые буквально завалены делами.
Что касается обратной стороны медали, а именно – опасений, что через решения третейских судов возможна легитимизация незаконного передела собственности, мне представляется, что они несколько преувеличены. Во-первых, немало случаев, когда такая легитимизация осуществлялась и через государственные суды. Во-вторых, если решением третейского суда затронуты интересы третьих лиц, они могут защищать их в государственном суде. Наконец, в-третьих, существуют механизмы контроля арбитражных судов за решениями третейских судов через процедуры выдачи исполнительных листов на решения третейских судов и отмены решений этих судов.
Для усиления последнего довода необходимо усовершенствовать законодательство и судебную практику, чтобы регистраторы не могли переоформлять права на недвижимость только на основании решения третейского суда без выдачи исполнительного листа, и чтобы арбитражные суды, выдающие исполнительные листы, более тщательно проверяли условия их выдачи. Особо это касается тех третейских судов, которые не обладают безупречной репутацией.
Ø Здесь Вы можете получить СКИДКУ на НАШИ УСЛУГИ.
У нас Вы можете получить юридические услуги, помощь и защиту в суде>>>>,
Ø Оказываем услуги: Экспертиза отчетов по оценке (Центр судебных и негосударственных экспертиз)
Ø Услуги Арбитражного Управляющего при проведении процедур банкротства.
Комментариев нет:
Отправить комментарий