28 ноября 2011 г.

Сделка: учимся общаться с органами опеки. Легко ли продать жилплощадь, если в ней «прописаны» дети?. Перечень документов для органов опеки при сделке купли-продажи, мены, и т.д. ….

При сделках с недвижимостью и покупателям, и продавцам квартир приходится обращаться в различные государственные инстанции, собирать массу справок. Тем, у кого есть дети до 18 лет – ходить на поклон в отделы опеки и попечительства. Участие государевых опекунов в сделках с квартирами не всегда понятно, овеяно «неизвестным мраком» и страшными рассказами. Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru ответит на пять самых распространенных вопросов об опеке и попечительстве.
Вопрос № 1  В каких случаях нужно обращаться за разрешением?

Ответ «когда в сделки фигурируют несовершеннолетние» не совсем верен. Так было до 1 марта 2005 года, когда любая сделка, где ребенок был в продаваемой квартире либо собственником, либо зарегистрирован по месту жительства («прописан»), требовала согласия «опекунов». Иначе органы, осуществляющие государственную регистрацию договоров, просто отказывались принимать документы. Однако в первый весенний день 2005 года вступил в действие нынешний Жилищный кодекс РФ, где, подобное требование сохранилось только для несовершеннолетнего собственника продаваемого объекта. То есть, если ребенок – владелец квартиры, которая продается, либо у него есть какая-то доля собственности в ней.
Если ребенок просто «прописан» - тогда не нужно. «В целом ЖК направлен больше на защиту собственника, чем на членов семьи или иных граждан, зарегистрированных по месту жительства», - резюмирует эксперт.
Примечательно, что в первое время после принятия ЖК регистрирующие органы «по инерции» продолжали требовать согласие органов опеки во всех случаях, и риэлторы продолжали брать их для своих клиентов. Иногда в Рег. палате по этому поводу разгорались скандалы: участник сделки справку не принес, документы у него не принимают. Через год-полтора регистраторы удосужились, наконец, прочитать ЖК. Заметим, что в противоположных ситуациях (когда гражданам не выходит послабление, а гайки, напротив, закручиваются) госорганы с первого же дня обо всем осведомлены и делают «как надо». Но это к слову…
Вопрос № 2  Что это за органы?
Официальное название – Отделы опеки и попечительства, действуют в структуре властей районов. Здесь, впрочем, тоже не все просто. Раньше в Москве были просто районные управы, а несколько лет назад прошла очередная административная реформа, при которой из управ были выделены муниципалитеты. Управам оставили серьезные вопросы (торговля, потребительский рынок, ЖКХ) – то есть то, где вращаются реальные деньги. Муниципалитетам же отдали другие функции – профилактику безнадзорности и правонарушений несовершеннолетних, досуговую работу с населением, ту же опеку – дела, спору нет, важные, но как-то совсем неденежные.
Есть у опеки и еще одна примечательная деталь: полное отсутствие «вертикали», т.е. структур на уровне округа и всей Москвы. Говорят, что при создании этой системы об этом просто забыли – а сегодня получается, что пожаловаться «наверх», если инспектор принимает, на ваш взгляд, незаконное решение, невозможно. Разумеется, остается суд – в нем можно опротестовывать решение кого угодно. Однако,  здесь вряд ли будет практический смысл: сделки на рынке недвижимости совершаются довольно быстро, и за время, пока дело рассмотрит суд, квартира будет десять раз продана другому покупателю. Так что единственный, пожалуй, вариант – жаловаться руководителю муниципалитета. Тонкость тут в том, что этот чиновник, скорее всего, не очень хорошо разбирается в недвижимости, и к тому же не хочет ради интересов какого-то «человека с улицы» отменять решение собственного сотрудника. Поэтому жаловаться начальнику имеет смысл только в тех случаях, когда инспектор по опеке наворотил нечто совсем уже невообразимое.
Вопрос № 3  Исходя из чего решают, - разрешить или не разрешить сделку?
Официально – органы следят за тем, чтобы «интересы несовершеннолетних не ущемлялись». Фактически – жизнь многообразна, и многие вопросы инспектор решает самостоятельно, исходя из собственных представлений об этих самых интересах.
Разумеется, все понятно в очевидных случаях – квартира меняется на большую по площади, район не хуже, количество комнат увеличивается. А как быть в случаях, когда, например, меньше площадь, но лучше район? Или Москва на Подмосковье? Или еще что-то подобное? В таких случаях у каждого инспектора – свой «фирменный стиль»: один смотрит на общую площадь, другой на оценку квартиры (за неимением рыночной тут годится бумага из БТИ – что с того, что расстояние между тамошними цифрами и реальной ценой квартиры – как до Луны?!).
Немаловажно и то, как сами взрослые участники сделки объясняют свои мотивы – известны случаи, когда детям разрешали отправиться в квартиры меньшей площади на том основании, что в том районе живет наша бабушка, которая будет сидеть с малышом, или что там лучше школы и детские садики. Иногда бывало и так, что опека «пропускала» сделки, при которых жилищные условия ребенка явно ухудшались, но при этом требовала увеличить его долю. Например, мать с сыном переезжали из двухкомнатной квартиры в однокомнатную – при условии, что вместо совместной равнодолевой собственности в продаваемой квартире ребенок станет единственным собственником покупаемой. Мать, таким образом, лишалась всего.
Или еще реальная история, свидетелем которой был сам автор: разъезжалась семья, и квартира, которая предназначалась ребенку, проходила по метрам, но хромала по деньгам – из современного 16-этажного дома уезжали в 9-этажку, метр в которой дешевле. Тут сама инспектор по опеке (!) сказала матери: «А вы напишите в заявлении, что у бабушки, с которой вы разъезжаетесь, кошка, а у ребенка – аллергия на шерсть».
Отдельно стоит сказать о двух категориях – ипотеке и новостройках. К квартирам, приобретаемым в кредит, отмечает Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город», первоначально отношение было настороженное: это непонятно что, вроде как и не собственность вовсе… Но годы шли, и «опекуны» к ипотеке подобрели – этому, вероятно, способствовал и тот факт, что кредиты у нас в основном все выплачивают, на улицу заемщиков не выставляют.
А вот с новостройками – с точностью до наоборот. Первоначально инспекторы по опеке их очень любили: дома новые, просторные. Но после того как по стране прокатилась волна митингов обманутых дольщиков, отношение поменялось. «Новостройку «на котловане» не разрешат однозначно, даже если там будет 500 метров, - убежден Д.Дячек (DOKI). – Много рисков, а опекунский совет несет полную ответственность за принятые решения».
Вопрос № 4  Можно ли «договориться» или «обойти» органы опеки?
Один из эпизодических героев «Капитанской дочки» А.С.Пушкина – директор таможни (!) рекомендовал действовать «не оборонительно, не наступательно, а подкупательно». С момента написания романа прошло почти 200 лет (а если считать от описываемых событий, то и того больше – почти 240), но родная страна с тех пор изменилась не очень сильно. «Договориться», конечно, можно – если только случай не вопиющий, и инспектор «понимающий» (см. ответ на предыдущий вопрос).
Официально риэлторы, конечно, говорят, что ничем таким не занимаются, но в частных беседах под водочку рассказывают немало историй о том как «поднесли инспектрисе серебряный кумган ура-тюрбинской работы, сплясали польку-бабочку и пощекотали ресницами пятки». Достоверность рассказов остается на совести авторов – от себя же отмечу, что «опекуны», как и любые чиновники, действуют в определенных рамках. Т.е. где-то что-то немного «подвинуть» - можно, но официально разрешить отъезд семьи с тремя детьми в деревенский дом в Калужской области – это не получится ни за какие взятки.
Вопрос № 5  Итог: действительно ли опека защищает интересы детей?
Здесь, как водится, бывает по-разному. Иногда родители настолько безразличны к судьбе собственных детей, что совершенно посторонние им тети из органов опеки оказываются более надежными защитниками их (детей) интересов. Отдай все на откуп родителям – они свое недвижимое имущество пропьют, оставив наследников без крыши над головой.
«Органы опеки – небезупречная, но все же защита, - говорит Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость». – Другое дело, что у этих специалистов не всегда хватает инструментов, навыков и квалификации для того, чтобы реально защитить права детей».
С другой стороны, часто бывает и так, что семья абсолютно нормальная, и вариант они нашли приемлемый, а «опекунша» откровенно куражится или вымогает взятку. Так что все индивидуально – как, впрочем, всегда в нашей жизни.

Легко ли продать жилплощадь, если в ней «прописаны» дети?

Как известно, еще с 1 января 2005 года перестало действовать правило, которое требовало получать согласие на продажу квартиры от органов опеки и попечительства (ООП) когда в жилье зарегистрированы (в простонародье – «прописаны») несовершеннолетние, однако ООП без работы по – прежнему не сидят.
И так что стало после принятия Закона:
Органы опеки и попечительства по-прежнему должны согласовывать продажу квартиры. Если:
1. Ребенок является собственником жилплощади (при этом он может быть зарегистрирован здесь же, либо в другом месте) или имеет долю в общей собственности на жилье. Проще говоря, он является совладельцем квартиры после ее приватизации, либо становится преемником при наследовании жилья, либо имеет долю в завещании;
2. В продаваемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние, признанные оставшимися без родительского попечения и официально находящиеся под наблюдением органов опеки. (Речь идет о неблагополучных семьях, так и о ситуациях, когда родители умерли или лишены родительских прав.) Решаться на покупку квартиры у хозяев с такой «нелегкой судьбой» крайне рискованно.
Причины для отказа все те же, что и до выхода Закона. ООП обязаны рассмотреть документы и выдать разрешение на сделку либо письменный отказ от нее в течение 15 дней. Однако отказ можно оспаривать в судебном порядке.
Иными словами, согласно новому закону, согласие ООП требуется ТОЛЬКО в тех случаях, если ребенок является совладельцем или собственником жилья, или остался без попечения родителей.
Что может помочь «уговорить» ООП?
Если вы продаете трехкомнатную квартиру, которой владеете с ребенком в равных долях (по одной второй), и хотите приобрести однокомнатное жилье меньшей стоимости в этом же городе и равноценном районе в такую же долевую собственность, то составляйте договор купли-продажи, в котором несовершеннолетний будет указан единственным покупателем и, соответственно, собственником всей однокомнатной квартиры. Такую «компенсацию» ООП наверняка посчитают равноценной заменой доле в продаваемой «трешке».
Ст. 20 нового Закона «Об опеке и попечительстве» предусматривает и другие случаи, когда возможно отчуждение недвижимого имущества подопечного, в том числе продажа квартир с долями несовершеннолетних. На эти права вы можете ссылаться в качестве аргументов, убеждая ООП дать разрешение на сделку. Помните:
1. Допускается отчуждение квартиры, если заключается договор мены « к выгоде подопечного», т.е. собственником жилья по договору мены так же становиться несовершеннолетний и стоимость его доли и всего жилого помещения будет равноценной.
2. Либо оно разрешается «в исключительных случаях, если этого требуют интересы подопечного». Только вам придется доказать, почему продажа жилья необходима или выгодна ребенку. Это может быть связано, например, с переездом ближе к месту учебы ребенка, либо с иными обстоятельствами.
К слову, в настоящее время несовершеннолетние собственники задействованы более чем в половине сделок с недвижимостью.
Легко ли продать жилплощадь совершеннолетнему,  если в ней «прописаны» его «старики»?
Семья, в составе ребенка до 18 лет, имеющая в общей собственности жилье, приобретают (либо меняют) взамен свое жилья другое, более дешевое, и они оформляют жилплощадь в собственность ребенка. Через 5 лет чадо решает продать квартиру. Что будет со стариками?
Если престарелые родители не признанны судом недееспособными и не находятся по попечительством, то продажа такой квартиры возможна без получения согласия от ООП. Согласно ст. 292 ГК РФ (действующей с 1 января 2005 года) переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Редакция Закона, действовавшая ранее, устанавливала, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
Для того чтобы избежать в будущем спорных вопросов, рекомендую, в данном случае родителям прописывать в договоре купли-продажи отдельной строкой, что папа и мама имеют право бессрочного проживания в данном жилом помещении.
ПРИМЕЧАНИЕ:
Кто является подопечным?
Это - недееспособное лицо. А именно:
- Дети до 14 лет (дети с 14-18 лет считаются ограниченно дееспособными);
- Совершеннолетние граждане, признанные в судебном порядке недееспособными.
ЭТО ПРИГОДИТСЯ:  Собираем документы для сделки купли-продажи

Вот достаточно полный перечень документов, но не все руководители органов опеки так категоричны в своих требованиях. При прохождении органов опеки и попечительства необходимо проконсультироваться у специалистов, какие из документов не обязательны, так как в указанный перечень документов могут вноситься изменения и дополнения в зависимости от характера сделки.

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ
на разрешение отчуждения (сделки купли-продажи, мены, и т.д.) недвижимого имущества, собственниками, сособственниками которого являются несовершеннолетние
1. Заявления обоих родителей (законных представителей) , а в случае их отсутствия – документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав, решение суда о признании родителя безвестно отсутствующим и пр.).;
Личное присутствие обоих родителей в отделе опеки и попечительства Обязательно! Расторжение брака между родителями несовершеннолетнего и раздельное проживание в течение длительного времени, а также регистрация одного из родителей по другому адресу не является основанием для отказа в написании заявления.
2. Копии паспортов родителей (законных представителей);
3. Копия свидетельства о рождении несовершеннолетнего;
4. Согласие несовершеннолетнего старше 10-летнего возраста на совершение сделки;
5. Запрос от нотариуса (в случае нотариального оформления сделки);
КОПИИ И ОРИГИНАЛЫ СЛЕДУЮЩИХ ДОКУМЕНТОВ НА ВСЕ КВАРТИРЫ УЧАСТВУЮЩИЕ В СДЕЛКЕ:
6. Правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
7. Справка БТИ о стоимости жилого помещения, экспликация, поэтажный план (на все жилые помещения, участвующие в сделке.).
8. Финансовый лицевой счет.
9. Выписка из домовой книги (на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).
10. Справка об отсутствии задолженностей (по коммунальным платежам и квартплате).
11. Копия справки из налоговой инспекции, подтверждающая отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимое имущество.
В отношении недвижимого имущества, находящегося на территории города Москвы – вместо документов, указанных в п.п. 8-10 предоставляется Единый жилищный документ
Дата и подписи на заявлениях обязательно ставятся в присутствии специалиста отдела опеки и попечительства (как правило).
12. Запрос от нотариуса (подлинник). Его обычно не требуют специалисты органов опеки.

ПРИМЕЧАНИЕ:

— в отдел опеки и попечительства принимаются заявления от граждан только при предоставлении полного пакета документов по всем жилым площадям, участвующим в сделке;
В органы опеки предоставляется один комплект документов, а в суд предоставляется два комплекта (оригинал и копия). Можно предоставлять копии заранее заверенные нотариусом (или иным законным способом), но имейте ввиду, что специалист органа опеки и судья имеют право личного заверения копии, для этого необходимо одновременно представить оригинал и простую копию документа. После сверки копии с оригиналом, оригинал вам возвращается.
Документы, передаваемые в суд в оригиналах: справка о доходах, справки по жилью, справка из милиции, медицинское заключение, будут возвращены вам из органов опеки вместе заключением о возможности усыновить ребенка.

В соответствии с Федеральным законом от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ» - РАССМОТРЕНИЕ ВОПРОСОВ О СОВЕРШЕНИИ СДЕЛОК С ИМУЩЕСТВОМ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ В МЕСЯЧНЫЙ СРОК С МОМЕНТА ПРИНЯТИЯ ДОКУМЕНТОВ.


Образец заявления родителей
Руководителю  муниципалитета ______________________
_________________________________________________
от гр.___________________________________________ ,
проживающего (ей) по адресу: г. _____________________,
ул._________________ д.___ , кв .____,
паспорт__________________________________________
телефон _________________________
Заявление
Прошу Вас разрешить совершение сделки купли – продажи (обмена) _____ комнатной квартиры по вышеуказанному адресу общей площадью — ______ кв.м., жилой площадью  _______ кв.м., принадлежащей на праве собственности мне, моему несовершеннолетнему сыну (дочери) Ф.И.О.__ _____ года рождения (свидетельство собственности на жилище №____ от ____ г.) с одновременной покупкой (меной) ______ комнатной квартиры по адресу: _______, общей площадью ______ кв.м., жилой площадью _______ кв.м., принадлежащей на праве  собственности  гр. _________________ в собственность ____________________ (указываются члены семьи, в чью собственность приобретается квартира с указанием долей).
Согласие всех заинтересованных лиц имеется, имущественные и жилищные права и интересы несовершеннолетнего ущемлены не будут. Обязуюсь в соответствии с установленным законодательством РФ срок (один месяц) с момента выдачи разрешения на совершение сделки представить в отдел опеки и попечительства муниципалитета ****************** копии договоров купли-продажи (мены).
Претензий к органу опеки и попечительства не имею.
Дата_______                                                               Подпись__________

Хочу также добавить, что если дети не являются собственниками в квартире, то разрешение органов опеки и попечительства на сделку с недвижимостью не требуются. Исключением являются случаи, когда при приватизации квартиры были нарушены права несовершеннолетних.

И еще немного о законах (на всякий случай)

Статья 292. ГК РФ Права членов семьи собственников жилого помещения
1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Дееспособные члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.
4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства) если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Закон. Новости. Законы. Новый правовой центр. Ксерокопирование документов. Юрист. Суд. Ксерокопии.

1 комментарий:

  1. Органы опеки дали разрешения продать зх комн. кв.икупить 2х ком.кв. на зделку пришол только покупатель а продовец непришол сорвал зделку мы отнего отказались и преобрели другую 2х ком. кв.как нам отчитоваться в оргоны опеки квартиру купили не по адресу.

    ОтветитьУдалить