Около года назад, в июле 2010 года Мособлдумой был
принят закон N 84/2010-ОЗ "О защите прав граждан, инвестировавших денежные
средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской
области.
О пробелах и
недочетах нового закона:
1.1 Статья 1
рассматриваемого нормативного акта, содержащая предмет отношений, регулируемых
законом, определяет очень узкий круг лиц, которые имеют право на защиту, а
именно, под регулирование рассматриваемого акта подпадают лишь физические лица
- граждане, которые заключили с проблемным застройщиком договор участия в
долевом строительстве и зарегистрировали его надлежащим образом в Росреестре.
Все иные дольщики, которые хотя и вложили свои денежные средства в
строительство новостроек, однако, вступили в отношение с застройщиком не на
основании договора участия в долевом строительстве, согласно ФЗ-214 (например,
по незарегистрированному договору участия в долевом строительстве, договору
долевого участия, предварительному договору, договору соинвестирования, иному
договору), под защиту данного нормативного акта не подпадают. Таким образом,
если учесть, что в настоящее время менее 20% застройщиков оформляли с
дольщиками договоры на основании ФЗ-214 "Об участии в строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …", то большая часть
обманутых дольщиков не может рассчитывать на защиту.
1.2 К числу
обманутых дольщиков закон относит только граждан, и не относит организации -
юридические лица, кроме того, проблемным объектом считается только
многоквартирный дом, а малоэтажное и коттеджное строительство, которое особенно
развито именно в Московской области, под регулирование закона не подпадает. И
что еще удивительнее и не соответствует практическому и здравому смыслу. Надо
заметить, что в Московской области (и не только) строительные компании сначала
собирают с дольщиков денежные средства и начинают строительство, а затем
оформляют необходимые документы. В результате, большинство дольщиков опять
оказываются вне рамок защиты рассматриваемым законом.
Какие поправки
необходимо внести, чтобы закон заработал
2.1 Статью 1
рассматриваемого закона стоит изложить в редакции, в соответствии с которой
действие данного нормативного акта должно распространяться на любые
правоотношения, в соответствии с которыми застройщик получил от дольщика
денежные средства или иное материальное обеспечение, в том числе ценные бумаги,
за реализуемое жилое/нежилое помещение на стадии строительства, независимо от
формы и содержания договора, заключенного между сторонами.
2.2 В качестве
проблемного объекта необходимо определить не только многоквартирный дом, но и
иной объект недвижимости, независимости от этажности, целью возведения которого
является реализация гражданам для их проживания. При этом не должно иметь
никакого значения, были ли у застройщика на момент получения денежных средств от
дольщиков документы на земельный участок, где ведется строительство, или нет.
Значения должен иметь сам факт заключения договора между дольщиком и
застройщиком, и факт оплаты денежных средств последнему.
2.3 Дольщиками
необходимо признавать не только граждан, но и юридических лиц, передавших
денежные средства или ценные бумаги взамен жилого или нежилого помещения по
договору, направленному на приобретение недвижимости.
2.4 В качестве
договора, по которому возникают отношения, регулируемые рассматриваемым Законом,
должен приниматься любой договор, ориентированный на приобретение недвижимости,
заключенный между застройщиком и дольщиком, смысл которого сводится к получению
покупателем жилого или нежилого помещения после завершения строительства дома.
Кроме того, в
рамках рассматриваемого закона органам местной власти не стоит ограничиваться
лишь наблюдением и сбором информации о проблемном строительстве, но и
предусмотреть правомочия органов местной власти при неисполнении застройщиком
своих обязательств. Городские власти должны получить право в одностороннем
порядке расторгать инвестиционный договор на строительство, с сохранением прав
дольщиков на приобретенные ими помещения.
2.6 В случае
определения нового застройщика права обманутых дольщиков на получение оплаченной
им недвижимости сохраняются без каких-либо ущемлений, и ни новый Застройщик, ни
местные органы власти не вправе требовать от дольщика доплат за завершение
строительства проблемного объекта.
2.7 Также очень
важным с практической точки зрения является поправка, согласно которой в случае
выявления у застройщика признаков банкротства и введения процедуры банкротства
- конкурсного производства, с целью устранения возможной утраты дольщиками
имущества, путем реализации его через конкурсную массу, орган местного
самоуправления, обязуется сообщить о существующем реестре дольщиков в
арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, и конкурсному
управляющему.
Подводя итог
всему вышеизложенному, замечу, что рассматриваемый закон не направлен на
пресечение или разрешение проблемы возникновения недостроенных объектов и
обманутых дольщиков, его целью, как мне кажется, является пустая, не нужная
работа органов власти Московской области и местных администраций по наблюдению
за возникающими и происходящими проблемами в области долевого строительства, а
также накоплению информации и ее переработки. Однако для каких действительных
целей такая информация органами областной власти должна собираться, и как это
поможет обманутым дольщикам, сам закон не указывает.
Теги:
Новости, законодательство, Общество, Московская область, Серпухов, юридические
услуги, Новый правовой центр.
Помощь при ДТП - Возмещение вреда (обжалование незаконных действий)
Комментариев нет:
Отправить комментарий