Согласно
п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна
сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и
(или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или)
иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию
этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику
долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства)
обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого
строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного
дома и (или) иного объекта недвижимости.
Федеральным
законом от 28.11.2011 N 337-ФЗ "О внесении изменений в ГрК РФ и отдельные
законодательные акты Российской Федерации" ст. 1 ГрК РФ дополнена п. 22.
Указанной нормой в ГрК РФ введено новое понятие "технического
заказчика". Конкретизировано, что техническим заказчиком могут быть
физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо,
которые уполномочены застройщиком и от имени застройщика вправе заключать
договоры:
- о
выполнении инженерных изысканий;
- о
подготовке проектной документации;
- о
строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства.
Технические
заказчики подготавливают задания на выполнение указанных видов работ,
предоставляют лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим
подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный
ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые
для выполнения указанных видов работ. Они же утверждают проектную документацию,
подписывают документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта
капитального строительства в эксплуатацию, осуществляют иные функции,
предусмотренные ГрК РФ.
При
этом установлено, что застройщик вправе осуществлять функции технического
заказчика самостоятельно. По сути, используемое ранее понятие
"заказчик" (п. 3 ст. 47 ГрК РФ в прежней редакции) заменено на
понятие "технический заказчик", полномочия которого определены
наиболее полным образом, чем полномочия "заказчика".
Бухгалтерский
учет в сфере строительства ведется в соответствии с письмом Минфина России от
30.12.1993 N 160 "Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных
инвестиций" (далее - Положение N 160), действующим в части, не
противоречащей более поздним нормативным документам по бухгалтерскому учету
(письмо Минфина России от 15.11.2002 N 16-00-14/445), а организациями,
являющимися юридическими лицами по законодательству Российской Федерации и
выступающими в качестве подрядчиков либо в качестве субподрядчиков в договорах
строительного подряда, длительность выполнения которых составляет более одного
отчетного года (долгосрочный характер) или сроки начала и окончания которых
приходятся на разные отчетные годы - в соответствии с ПБУ 2/2008 "Учет
договоров строительного подряда".
Поскольку,
как указывалось выше, организация как заказчик наделяется правами владения,
пользования и распоряжения капитальными вложениями на период строительства, то
до передачи построенного объекта застройщику (соинвесторам) учет затрат на
строительство производится в учете заказчика.
При
этом согласно п. 2.3 Положения N 160, а также согласно Плану счетов
бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и
инструкции по его применению, утвержденным приказом Минфина России от
31.10.2000 N 94н (далее - План счетов), расходы, связанные с возведением
объектов строительства, у организации, исполняющей функции заказчика,
отражаются в бухгалтерском учете с применением счета 08 "Вложения во
внеоборотные активы" (независимо от того, осуществляется это строительство
подрядным или хозяйственным способом) При этом состав капитальных затрат на
строительство определяется сметной документацией, разработанной в соответствии
с Методикой 81-35.2004.
Согласно
п. 3.1.7 Положения N 160 к затратам, не предусмотренным сметным расчетом и не
увеличивающим стоимость основных средств, относятся, в частности, расходы по
оплате процентов по кредитам банков сверх учетных ставок, установленных
Центральном банком России. При этом Положением N 160 предписывается вести учет
таких затрат также на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", но
на отдельном субсчете и списывать их в дальнейшем за счет предусмотренных
источников финансирования по мере полного производства соответствующих работ
или совершения операций (п. 3.2.5 Положения N 160).
Порядок
учета расходов по кредитам и займам регулируется ПБУ 15/2008 "Учет
расходов по займам и кредитам" (далее - ПБУ 15/2008).
Согласно
п. 4 ПБУ 15/2008 расходы по займам отражаются в бухгалтерском учете обособленно
от основной суммы обязательства по полученному займу (кредиту).
В
соответствии с п. 3 ПБУ 15/2008 расходами по займам (расходами, связанными с
выполнением обязательств по полученным кредитам) являются проценты,
причитающиеся к оплате займодавцу (кредитору), дополнительные расходы по
займам.
Исходя
из п. 1 ст. 809, ст. 819 ГК РФ процентами по кредитному договору считается
сумма, уплачиваемая на сумму предоставленных заемщику денежных средств. Договор
на открытие кредитной линии является разновидностью кредитного договора.
В
силу п. 7 ПБУ 15/2008 расходы по займам признаются прочими расходами, за
исключением той их части, которая подлежит включению в стоимость
инвестиционного актива.
При
этом в стоимость инвестиционного актива включаются лишь проценты, причитающиеся
к оплате кредитору, непосредственно связанные с приобретением, сооружением и
(или) изготовлением инвестиционного актива.
Проценты,
причитающиеся к оплате займодавцу (кредитору), включаются в общем случае в
стоимость инвестиционного актива при выполнении условий, предусмотренных п. 9
ПБУ 15/2008, а прекращают включаться в стоимость инвестиционного актива с
первого числа месяца, за месяцем прекращения приобретения, сооружения и (или)
изготовления инвестиционного актива (п. 12 ПБУ 15/2008).
В
свою очередь, для целей ПБУ 15/2008 под инвестиционным активом понимается
объект имущества, подготовка которого к предполагаемому использованию требует
длительного времени и существенных расходов на приобретение, сооружение и (или)
изготовление. К инвестиционным активам относятся объекты незавершенного
производства и незавершенного строительства, которые впоследствии будут приняты
к бухгалтерскому учету заемщиком и (или) заказчиком (инвестором, покупателем) в
качестве основных средств (включая земельные участки), нематериальных активов
или иных внеоборотных активов (п. 7 ПБУ 15/2008).
Как
мы поняли из заданного вопроса, построенный многоквартирный дом впоследствии не
предполагаются к принятию в бухгалтерском учете Вашей организацией, являющейся
одновременно и заемщиком, и заказчиком. В связи с этим он не отвечает критерию
инвестиционного актива, а являются, по сути, готовой продукцией Вашей организации.
Обращаем
внимание, что в соответствии с п. 8 ПБУ 15/2008 проценты, причитающиеся к
оплате займодавцу (кредитору), включаются в стоимость инвестиционного актива
или в состав прочих расходов равномерно, как правило, независимо от условий
предоставления займа (кредита). Проценты, причитающиеся к оплате займодавцу
(кредитору), могут включаться в стоимость инвестиционного актива или в состав
прочих расходов исходя из условий предоставления займа (кредита) в том случае,
когда такое включение существенно не отличается от равномерного включения.
Привлеченные
же средства инвесторов являются средствами целевого финансирования и
учитываются на балансовом счете 86 "Целевое финансирование" либо на
счете 76 "Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами", субсчет
"Расчеты с инвесторами", в зависимости от выбранного метода,
отраженного в учетной политике организации (п.п. 2, 7 ПБУ 1/2008 "Учетная
политика организации").
Так,
Минфин России в своем письме от 18.05.2006 N 07-05-03/02 предлагает в этих
целях (когда речь идет об услугах заказчика-застройщика) использовать счет 76
"Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами". С его мнением
соглашаются и судьи (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.12.2009 N
А11-10400/2008). В своих аргументах они ссылаются на то, что денежные средства,
полученные от инвесторов (дольщиков), фактически не являются целевым
финансированием, а относятся к предварительной оплате стоимости передаваемой
физическим и юридическим лицам жилой (или иной) площади в строящихся объектах.
К тому же действующий План счетов предусматривает применение счета 86
"Целевое финансирование" для целей учета средств, полученных в рамках
строительства. Кроме того, средства, которые заказчик получает от инвесторов
или дольщиков, используются для их целей, а не для целей заказчика. Поэтому и
учитываются они на счетах расчетов, а именно на счете 76 "Расчеты с
прочими дебиторами и кредиторами".
В
более поздних разъяснениях Минфина России указано, что для целей налогового
законодательства такие средства включены в состав средств целевого
финансирования (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Следовательно, денежные средства,
получаемые от инвесторов, правомерно учитываются заказчиком на счете 86
"Целевое финансирование" в качестве инвестиций (письмо Минфина России
от 07.02.2011 N 03-03-06/1/75, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от
26.03.2010 N А32-17119/2009-3/99, от 25.09.2008 N Ф08-5777/2008, Центрального
округа от 04.08.2010 N А35-1324/2009).
Таким
образом, организация должна самостоятельно решить, каким счетом руководствоваться.
При
получении денежных средств от инвестора в бухгалтерском учете будет
сформирована следующая запись:
Дебет
51 Кредит 76 (86), субсчет "Расчеты с инвестором"
-
получены денежные средства от инвестора в счет предстоящих работ по
строительству многоэтажного жилого дома.
В
рассматриваемом случае заказчик принимает выполненные работы у подрядчика
(договор заключен между заказчиком и подрядчиком), то при этом подписывается
акт о приемке выполненных работ (форма N КС-2). На основании акта и
составленной подрядчиком справки о стоимости выполненных работ и затрат (форма
N КС-3) заказчик отражает стоимость выполненных работ в составе незавершенного
строительства:
В
бухгалтерском учете будут сделаны следующие проводки:
Дебет
08, субсчет "Строительство многоэтажного жилого дома" Кредит 76 (60)
-
сумма расходов, предъявленных подрядчиком;
Дебет
19, субсчет "Строительство объектов основных средств" Кредит 76 (60)
-
сумма предъявленного НДС по этим расходам.
"
Кредит 76 (60)
- сумма
предъявленного НДС по этим расходам.
8(905) 703-14-15 или 8(919) 728-50-31
Почти бесплатно: стоимость услуг по электронной
почте составляет до 50% от цен
указанных в Прайс-листе с которым Вы можете ознакомится в разделе ЦЕНЫ >>>.
E- Mail:npcentr@bk.ru
По материалам правовой
системы Гарант
Помощь и защита в суде. Адвокат. Суд городской,
Арбитражный, Третейский суд.
Комментариев нет:
Отправить комментарий