|
ВИДЕО и ФОТО съемка свадьбы, дни рождения
и другие торжества ….
|
Самостоятельная
покупка квартиры – рискованное занятие в том случае, если вы не имеете
соответствующего юридического образования или не покупаете ее у людей,
которым можете доверять. При оформлении подавляющего числа сделок без помощи
квалифицированного риелтора не обойтись, поскольку вам, скорее всего,
потребуется помощь не только с формальной стороны дела, касающейся подготовки
необходимых документов, но, возможно, и независимая оценка стоимости
квартиры, а также правовая проверка безопасности совершаемой сделки.
Итак, рассмотрим пошаговые
действия, совершаемые при покупке квартиры.
|
Порядок оформления покупки
квартиры
Заключению любого договора купли-продажи в
обязательном порядке должна предшествовать тщательная проверка юридической
чистоты объекта!
Все начинается с истории – истории квартиры и всех
ее правообладателей, которые имелись за время существования объекта
недвижимости.
1. Проверка собственников квартиры должна включать анализ:
o физического и психического здоровья продавца, проверку на
алкогольную и наркотическую зависимость, психические расстройства, возрастные
неврологические заболевания, затрагивающие функцию памяти, хронические
заболевания, которые могут повлиять на психоэмоциональное состояние продавца, – если подобные диагнозы имеют место, то продавец или его
родственники могут инициировать судебные разбирательства, оспаривая сделку как
недействительную и т.д.;
o в случае приобретения прав на недвижимость по наследству – срока, прошедшего со дня смерти
предыдущего правообладателя, и юридического основания для перехода жилой
недвижимости к наследнику (подлинность
завещания, отсутствие других вариантов завещания);
o судебного решения на предмет вероятности его отмены или
обжалования в вышестоящих инстанциях, а также его подлинности – в случае приобретения прав на недвижимость по решению
суда, когда в ходе прошлых судебных разбирательств нынешнего собственника с
другими претендентами на квартиру суд принял его позицию;
o количества правообладателей продаваемой недвижимости: нет ли между собственниками конфликтных отношений,
поскольку при наличии долей собственности на квартиру может возникнуть ситуация
оспаривания сделки купли-продажи на основании статьи 250 ГК РФ, по предписанию
которой у владельцев долей есть преимущественное право покупки продаваемой
доли;
o в случае приобретения прав на недвижимость по договору
дарения, прикрывающему договор купли-продажи, –юридических аспектов покупки
данной квартиры. Если бывший правообладатель успешно оспорит договор
дарения в суде, новый собственник лишится и квартиры, и уплаченных денег;
o наличия несовершеннолетних собственников квартиры, права которых защищены российским законодательством. В
этом случае проводится проверка законности прав на продажу жилой недвижимости,
которая осуществляется путем подачи запроса в органы опеки и попечительства, –
они должны подтвердить выдачу соответствующих разрешений;
o отношений собственников с правоохранительными органами, которые могут существенным образом повлиять на совершение
сделки купли-продажи, если правообладатель находится в розыске или под
следствием, если в прошлом имел проблемы с законом, – важно понимать, не
исчезнет ли продавец после получения задатка.
2. Проверка самого объекта жилой недвижимости, в том числе:
o информации о прошедших и возможных будущих капитальных
ремонтах, перепланировках, реконструкциях, возможном сносе, о состоянии
коммуникаций;
o подлинности всех правоустанавливающих документов (выписки из
БТИ, Росреестра, паспортного стола);
o нахождения квартиры в залоге у кредитных учреждений и
прочее.
Покупатель вправе потребовать от продавца:
·
архивную выписку из домовой книги, где
отражена информация о том, кто и когда был прописан на этой жилплощади, когда и
куда выписан и по какой причине;
·
справки ПНД и НД на всех собственников;
·
кадастровый паспорт, в котором отражены
перепланировки в квартире, так называемые «красные линии», если таковые имели
место.
Важно знать
Покупатель может самостоятельно обратиться в Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и
заказать соответствующую выписку с информацией о продаваемой квартире, которая
выдается и без ведома собственника по заявлению покупателя. Справка представляет
собой официальный документ, содержащий имя владельца объекта недвижимости и
юридические основания получения им прав собственности на жилье. Лучше это
сделать накануне подписания договора купли-продажи. Имейте в виду, что
официальный срок изготовления выписки – до 10 календарных дней.
Оформление
документов при покупке квартиры
Если проверка собственников и объекта недвижимости прошла
успешно, можно приступать к внимательному изучению договора купли-продажи,
которое лучше доверить опытному риелтору.
Договор купли-продажи в
обязательном порядке должен содержать данные:
·
необходимые для
однозначного установления недвижимого имущества – адрес расположения недвижимости на конкретном земельном
участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого
имущества, его фактическая площадь согласно документам и назначение –
определяются статьей 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о
государственной регистрации;
·
о цене, включающей (в случае, например, с загородным коттеджем)
стоимость передаваемого вместе с недвижимостью земельного участка и права на
него, которая может быть выражена в рублях или другой валюте либо в рублях и
валюте одновременно. Цена должна быть указана за весь объект или за квадратный
метр (данное положение установлено статьями 555 и 317 ГК РФ);
·
обо всех
собственниках, о порядке их выписки и освобождении ими продаваемой квартиры из
продаваемой жилплощади.
Если договор составлен корректно и не вызывает вопросов,
то остается предоставить следующие документы:
·
документ, удостоверяющий личность
(паспорт);
·
свидетельство о браке (если покупатель
женат/замужем и приобретает жилье в равных долях);
·
нотариально заверенное согласие супруга
на заключение договора купли-продажи (если квартира приобретается в единоличную
собственность).
В случае если приобретение квартиры осуществляется на
кредитные средства – в ипотеку, оплатой жилищным сертификатом, материнским
капиталом или субсидией, – то в дополнение к вышеперечисленным документам
потребуется:
·
договор ипотечного кредитования или другой
кредитный договор;
·
закладная;
·
справки из психоневрологического и
наркологического диспансеров о том, что продавец квартиры не стоит в них на
учете;
·
некоторые другие документы по
требованию банка.
Когда все документы собраны, история квартиры и ее собственников
проверены, а договор купли-продажи не вызывает сомнений, можно переходить к его
подписанию и оплате приобретаемого объекта недвижимости, которая, если
осуществляется наличными денежными средствами, должна подтверждаться распиской
в получении денег. Вам следует быть уверенными, что продавец не получит деньги
раньше, чем квартира будет переоформлена на вас.
Заключение сделки нужно проводить в переговорной комнате в
банке, имеющем депозитарий, который выбирается по согласованию сторон. В банке
подписываются договоры аренды ячеек, в которые закладываются денежные средства
до завершения процесса регистрации перехода права собственности в Росреестре. В
договорах аренды ячеек прописываются условия доступа и определяются документы,
необходимые для доступа к ячейкам. Такая схема обеспечивает максимальную
безопасность и для покупателя и для продавца. В случае сделки с использованием
ипотечных средств она проводится в банке, который выдает ипотечный кредит.
В этот же день все юридические документы должны быть
предоставлены в Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации,
кадастра и картографии), и в присутствии представителя Федеральной службы
должно быть подписано заявление на регистрацию совершаемой сделки. Затем
покупателю следует получить расписку с перечнем предоставленных документов и
указанием даты их возврата после регистрации и получения свидетельства о праве
собственности на квартиру, что обычно занимает от недели до месяца, в
зависимости от характера сделки.
Стоимость
оформления покупки квартиры
В расходы по оформлению покупки квартиры входят:
·
государственная пошлина: за регистрацию
перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между
покупателем и продавцом квартиры);
·
оплата услуг нотариуса;
·
оплата услуг агентства недвижимости за
юридическое сопровождение сделки.
На заключительном этапе приобретения квартиры
подписывается акт приема-передачи объекта недвижимости, после чего сделка
считается полностью завершенной.
Почти бесплатно: стоимость услуг по эл. почте до 50% E- Mail: npcentr@bk.ru
Помощь и защита в
суде. Адвокат. Суд городской, Арбитражный, Третейский суд..
Комментариев нет:
Отправить комментарий