11 ноября 2011 г.

Сделки с недвижимостью по доверенности. Большой риск. Какие бывают доверенности. Когда доверенность могут признать недействительной.


В последнее время всё чаще приходится сталкиваться с ситуациями, когда сделки с недвижимостью совершаются по доверенности. Это происходит тогда, когда человек, желающий продать или купить недвижимость, находится далеко от места совершения сделки, например, за границей. Или он слишком занят, у него нет времени для подготовки сделки с недвижимостью, или человек болен, и тогда он передаёт свои полномочия другому лицу, оставляя ему доверенность на сделки с недвижимостью.
Доверенности отличаются по форме составления и по набору полномочий. Форма доверенности напрямую связана с видом сделки. Согласно Гражданскому кодексу РФ если сделка должна быть нотариально удостоверена, то и доверенность тоже требуется составить в нотариальной форме. В случае если сделка допускает соглашение в простой письменной форме, то и доверенность может быть составлена в простой письменной форме. Но есть исключение. Например, при совершении сделки с недвижимостью закон допускает заключение договора купли-продажи в простой письменной форме, но если одно лицо доверяет другому представлять свои интересы, то в этом случае доверенность должна быть обязательно заверена нотариусом.
Так же необходимо быть уверенным в объеме набора полномочий. Доверенность может быть выдана только для того, чтобы оформить и получить необходимые документы, в таком случае, естественно, у поверенного нет полномочий на проведение операций связанных с покупкой-продажей и прочими действиями влекущими за собой смену владельца. Для получения права распоряжения имуществом в полном объеме используется генеральная доверенность на недвижимость. Она обязательно оформляется на специальном бланке и заверяется нотариально. При этом доверитель может прервать ее действие в любое время, вне зависимости от даты окончания, указанной в документе.
Если Вы заключаете договор с лицом, действующим по доверенности, обязательно надо проверить саму доверенность, проверить полномочия лица выдавшего доверенность, убедиться, что она оформлена надлежащим образом и срок ее действия не истек. Кроме того необходимо убедиться, что доверенность не прекратила свое действие. В ст. 188 ГК РФ приводится перечень оснований прекращения действий доверенности. К этим основаниям относятся: смерть гражданина или ликвидация организации, которые выдали доверенность, истечение срока ее действия, отзыв доверенности выдавшим ее лицом или отказ поверенного, а также смерть поверенного.
В случае, если доверитель отменяет свою доверенность, он обязан сообщить об этом действующему от его имени поверенному, а также известным ему третьим лицам, для представительства перед которыми была выдана доверенность. Если же поверенный совершит нежелательную для доверителя сделку до того, как узнает об отмене документа, то все права и обязанности по сделке сохраняют силу.

Риэлторы активно пользуются доверенностями на осуществление различных технических действий. Без них не обходится ни одна сделка, совершаемая с помощью агентств недвижимости. Но когда предстоит продажа по доверенности, относятся в высшей степени подозрительно. И правильно делают – риски здесь достаточно велики,
Есть определенные риски, связанные со сделками по доверенности, особенно в случае продажи недвижимости, поэтому покупатели и риэлторы не очень охотно на это идут из опасения, что сделку, могут признать недействительной. Самыми распространенными рисками являются: подделка доверенности, окончание срока ее действия или ее отмена, а также смерть доверителя, в с чем доверенность теряет юридическую силу.
В первую очередь при совершении сделок по доверенности необходимо проверить ее подлинность. Для этого целесообразно встретиться с лицом, выдавшим доверенность, с нотариусом, чтобы убедиться в том, что доверенность на самом деле была оформлена по всем правилам, до настоящего времени не отменена, а доверитель в добром здравии. Если есть опасения в недееспособности или ограниченной дееспособности доверителя можно запросить справку из ПНД.
Во-первых, Доверенность, как и любой другой документ, можно элементарно подделать. При этом если бумаги на квартиру (Свидетельство о собственности) являются лишь дубликатом данных, хранящихся в ФРС (соответственно, их можно проверить по электронной базе), то в случае с доверенностью придется поверить самой бумаге.
Во-вторых, доверенность может быть отозвана доверителем в любой момент; также она прекращает действие в случае, если доверитель умер. Все сделки, совершенные по такой доверенности, являются ничтожными. В такой ситуации разумно приложить все усилия, чтобы отыскать собственника квартиры и проводить сделку с его непосредственным участием. Представитель, это делает в основном, когда продавец постоянно проживает за пределами России.
Более сложной является ситуация, когда доверенность «приравнена к нотариальной» - иными словами, ее заверяли упоминавшиеся в начале статьи врачи, начальники тюрем и т.п. К ним обязательно направляется запрос с просьбой подтвердить, что доверенность действительно выдавалась, впоследствии не была отменена, и что доверитель жив.
Продавцы квартир по доверенности иногда предлагают купить их объекты по более низкой цене – в качестве «компенсации» за не совсем правильные документы. Если покупатель получает подобное предложение можно не сомневаться: квартира не «чистая», тут планируется какое-то мошенничество.

Доверенности посвящены статьи 185 — 189 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Квартиры по доверенности лучше не покупать, желательно и не продавать. Слишком уж много «подводных камушков.»
«Подводный камушек №1»: Доверенность может быть отозвана (Ст. 188 ГК п. 1, пп. 2)
Итак, как уже говорилось, доверенность — односторонняя сделка. Что это значит? А то, что доверитель сегодня дал доверенность, (Не спрашивая доверенное лицо), а завтра взял, да и отозвал (также не спрашивая доверенное лицо): моя доверенность, что хочу, то и делаю …
Что из этого следует?
А то, что если покупатель покупает квартиру, он должен знать, не отозвана ли доверенность.
А как это сделать?
Думаю, что никак, поскольку дать доверенность можно у одного нотариуса, а отозвать у другого: сегодня доверяю, завтра — не доверяю …
Вы квартиру купили, а к Вам претензии со стороны бывшего владельца: доверенность была отозвана, доверенное лицо об этом знало, верните квартиру, я подаю в суд. Привет Вам от бывшего владельца! Оцените вероятность того, что Вы выиграете этот судебный процесс!

«Подводный камушек №2»: Доверитель может умереть (действие доверенности автоматически прекращается смертью доверителя) (Ст. 188 ГК п. 1, пп. 6), а доверенное лицо — «не знать об этом».
Привет Вам от наследников! Самое смешное (хотя смех в такой ситуации — не хороший), что наследники будут на 100% правы!
С кого будем убытки взыскивать? И как, — не более трети от зарплаты? А чьей зарплаты, правопреемников, или доверенного лица?
Доверенность — не действительна, значит не действительна и сделка, совершенная с помощью этой доверенности. Значит, квартиру надо вернуть. А дальше, нотариус определит, кому из наследников она достанется. То есть, квартиру получат правопреемники. С этим, вроде разобрались.
Осталось разобраться, а где-же деньги? Видимо, у доверенного лица. Ведь он должен эти деньги доверителю. Но, доверителя — нет в живых.

У доверенного лица есть возможность:
• Деньги отдать правопреемникам (когда будет ясно, кто-же им (ими) стал).
• Есть возможность деньги оставить себе: доверителя нет, а другим — денег не должен.
• Есть возможность их просто потерять. Чем в этом случае покупателю возвращать? Квартирой? Но квартира-то чужая!!! Она принадлежит наследникам, а не доверенному лицу!

Как видите, вопросов пока больше, чем ответов. И все они, какие-то неприятные для покупателя.
Конечно, мне могут возразить, что в пунктах 1 и 2 Статьи 189 ГК говорится совсем не то, о чем я тут пишу, и, что не все так грустно!
Что, например:
«Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 6 пункта 1 статьи 188 Кодекса.»
Согласен с Вами. Только в этих статьях случайно не сказано, в какой форме надо сообщить: в устной или в письменной? А если найдутся несколько свидетелей, что доверенному лицу было сообщено о смерти доверителя, да и покупателю об этом говорили?
Деньги — очень большие. Ради них некоторые люди готовы пойти на самые тяжкие …

«Подводный камушек №3»: Доверитель может быть признан недееспособным, ограниченно дееспособным (Ст. 188 ГК п. 1, пп. 6):
квартира продана, деньги переданы доверенным лицом доверителю, а тот «отдал их мальчику в песочнице …»: привет Вам от того мальчика, да и от песочницы заодно (чтоб не так обидно было)

«Подводный камушек №4»: Доверенное лицо может быть признано недееспособным, ограниченно дееспособным (Ст. 188 ГК п. 1, пп. 7):
квартира продана, деньги «переданы (только уже доверенным лицом) мальчику из песочницы …»: и опять, привет Вам от мальчика.

«Подводный камушек №5»: Доверитель может быть признан безвестно отсутствующим. (Ст. 188 ГК п. 1, пп. 6): от кого на сей раз привет? Наверно от доверенного лица. Раз доверитель безвестно отсутствует, то, ему и деньги не переданы. А значит, деньги должны быть у доверенного лица. Но доверенное лицо ведь может деньги потерять. Привет Вам от доверенного лица! Когда имеете дело непосредственно с продавцом, то, хочет, например, продавец вернуть квартиру обратно: пусть возвращает деньги. А в данной ситуации кто, и что возвращать будет?
Поясняю мысль: квартира должна достаться правопреемникам. А когда будет ясно, кто ими стал? Ведь, если человек пропал без вести, то он скорее жив, чем мертв, просто от него слишком давно нет вестей.
Хорошо, если он жив. А если нет?
Если мертв, или по-прежнему, слишком долго нет от него вестей, то через какое-то время, он будет признан умершим, затем, возможные наследники обратятся к нотариусу, и лишь затем, по прошествии еще 6 месяцев, нотариус определит правопреемников. А где все это время находятся деньги за квартиру? А знает ли покупатель, что продавец пропал без вести? Но он же должен был узнать (и опять есть несколько свидетелей)!

«Подводный камушек № …»: Что-то мы все о покупателях заботимся. А для продавцов-то чем плоха доверенность?
А тем, что покупатели, в большинстве своем знают, о неприятностях, связанных с доверенностью. И найти покупателя, который согласится покупать квартиру, что продается по доверенности, можно лишь, если квартира продается дешевле, чем аналогичные. Зачастую выгоднее бывает из Вашингтона приехать, чтобы квартиру продать: деньги на самолет туда и обратно, да и на проживание, составят меньшую сумму, чем разница в цене между квартирой, продаваемой по доверенности и квартирой, продаваемой собственником непосредственно.
А для чего тогда доверенность придумана? Какая от нее польза? Неужели доверенность вообще не стоит использовать при продаже квартиры?
А польза от нее та, что очень много времени у продавца занимает сбор документов, то есть, подготовка к сделке. Поэтому, если продавец очень занят, то он может дать доверенность на сбор документов: цена вопроса совсем не та, что при продаже квартиры, а времени продавцу удастся сэкономить немало.
Конечно, не все так однозначно плохо для покупателя. Вопросы решаются в суде, а суд может принять и сторону покупателя.
Но неужели, покупателю нужны проблемы да еще и за свои деньги? При этом, стоит заметить, что мы рассмотрели лишь несколько самых крупных «Подводных камушков».

Какие бывают доверенности.
Существует несколько разновидностей доверенностей, по которым можно совершать сделки на рынке недвижимости. Доверенность может быть генеральная, специальная, разовая.
Чтобы распоряжаться квартирой в полном объеме, необходимо получить от собственника генеральную доверенность. Она, как правило, выдается близким родственникам и оформляется в присутствии владельца недвижимости на особом бланке.
Специальная доверенность чаще всего выдается риелторам на сбор документов или подачу документов на регистрацию.
Разовая доверенность предусматривает единичное действие, например, получение одной справки. Довольно часто в рамках одной сделки выдается несколько доверенностей: например, агенту доверяют собрать документы, а родственникам или друзьям дают полномочия подать документы, собранные на продажу жилья, на регистрацию, получить с регистрации экземпляр договора и передать его покупателю.
Представителями собственников, на которых выписывается доверенность, могут быть физические и юридические лица. Гражданин, выступающий в качестве представителя, должен обладать полной дееспособностью, быть совершеннолетним. Представитель не может совершать сделки от имени собственника в отношении себя лично.
Процедура передачи полномочий другому лицу регулируется законом, и ее последовательности посвящена 10 глава Гражданского кодекса РФ. Вообще любой человек может доверить выполнение каких-либо функций другому. Максимальный срок, на который выдается доверенность, составляет 3 года. Если срок не указан, то она действительна всего 1 год. В документе обязательно должна фигурировать дата его выдачи. Еще важная информация, которая фиксируется в доверенности, - получает ли доверенное лицо право передоверия полномочий или у него таких полномочий нет.

Нотариус обязателен!
Если речь идет о продаже недвижимости, то все доверенности - простую (специальную или разовую) и генеральную в обязательном порядке нужно заверять у нотариуса, это требование п.2 ст. 185 Гражданского кодекса РФ. В оформлении доверенности обязательно должны быть указаны место и дата ее подписания, фамилии, имена, отчества и место жительства доверителя и поверенного, в некоторых случаях - занимаемая ими должность. Само содержание доверенности законом не регламентировано, а передаваемые поверенному полномочия можно написать в произвольной форме.
Продавцу, выписывающему доверенность, лучше обращаться к нотариусу того региона, где реализуется недвижимость. То есть если продается московская квартира, то нотариус должен практиковать в Москве, а например, не в Московской области, Рязани или прочих городах России. Кроме того, стоит обращать внимание и на стаж и репутацию заверяющего доверенность нотариуса. «К сожалению, сейчас качество подделок столь высоко, что отличить подлинник от липовой доверенности под силу только профессионалам, осуществляющим проверку через органы, регистрирующие эти документы», - сетует эксперт.

Когда доверенность могут признать недействительной.
Распространенный вид мошенничества – продажа квартиры по недействительной доверенности. Ниже перечислены основания для признания доверенности недействительной (к доверенности применимы все признаки и последствия недействительности сделок).
Например, если доверенность выдана недееспособным гражданином или несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (ст. 171, ст. 172, ст. 176 ГК РФ).
Причинами недееспособности могут быть как психическое расстройства, так и злоупотребление алкоголем или наркотиками.
В  соответствии со ст. 175 ГК РФ доверенность, выданная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, действительна только при письменном согласии его родителей, усыновителей или попечителей.
Недействительна доверенность, выданная дееспособным гражданином, но в состоянии, когда он не мог понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ).
Недействительны доверенности, выданные под влиянием заблуждения или обмана, насилия, угрозы (ст. 178, ст. 179 ГК РФ). Если бывший собственник докажет в суде, что доверенность была получена обманным путем или под влиянием угроз и насилия, то такая доверенность будет признана недействительной. Соответственно, недействительными будут признаны сделки, совершенные на основании этой доверенности.
Согласно положениям 188 статьи Гражданского кодекса РФ действие доверенности прекращается вследствие истечения ее срока, отмены доверенности доверителем, отказ доверенного лица).
Если доверенность отозвана, нотариусу, который ее заверял, направляется соответствующее извещение. «Поэтому, если сделка совершается по доверенности, - надо всегда проверять, не прекращены ли полномочия по доверенности, жив ли доверитель и т.д.».
И если договор подписывался после отзыва доверенности, он будет признан недействительным, так как подписан неполномочным лицом.

Кто получит деньги?
Если сделка по продаже недвижимости проходит по доверенности, то невольно возникает вопрос о том, как производится расчет и получает ли доверенное лицо доступ к деньгам за проданное имущество. Формально деньги может получить как продавец, так и доверенное лицо. Во втором случае следует быть очень осторожным. «Ведь даже родственники, которые, казалось бы, предельно честны с вами, получив на руки немалую сумму, например, минимум 3,5 млн рублей за самую дешевую однокомнатную 18-метровую квартиру в Москве, могут исчезнуть из вашего поля зрения буквально в считанные часы», - предупреждает эксперт.
Теоретически, деньги также можно перевести на счет продавца. Хотя безналичная форма расчета между участниками сделки, осуществляемой в рамках вторичного рынка, для России, как и прежде, большая редкость.
Риски и их минимизация
Сделки по продаже и покупке жилья по доверенностям все эксперты, опрошенные журналом www.metrinfo.ru, считают высоко рискованными. Сейчас в судах разной инстанции находятся сотни дел, где люди оказались обманутыми именно потому, что покупали квартиру не напрямую, а через доверенных лиц. Риск особенно повышается, если собственник квартиры находится в местах лишения свободы или лечится от инсульта, алкоголизма, наркомании и т.д. Выйдя из тюрьмы или больницы, бывший собственник может подать в суд, утверждая, что не понимал значения своих действий или подписал доверенность под угрозой.
Чтобы минимизировать риски перед заключением сделки обязательно найти доверителя и связаться с ним тем или иным способом. По ее словам, в 99% случаев такое возможно. Эксперт рассказала, что, например, в их компании, если доверитель находится в Москве или хотя бы в пределах России, риелторы встречаются с ним или на худой конец связываются с ним по телефону, по электронной почте, по факсу и просят подтвердить, что доверенность не отменялась. Если доверитель находится в отдаленном регионе или за рубежом, подобная поездка может стать недешевым удовольствием, но иного надежного способа снизить риск нет.
Более сложная ситуация, когда в сделке фигурирует доверенность, приравненная к нотариальной. Например, если человек длительно находится в больнице, доверенность может удостоверить главврач. Эксперт объяснила, что эти доверенности проверяются таким же образом – направляется запрос врачу с просьбой подтвердить, что доверенность выдана, что она не отменялась, а также что доверитель жив.
Впрочем, многие эксперты вообще не советуют идти на сделку по доверенности. «Нужно твердо настаивать на том, чтобы собственник в сделке участвовал лично.

Резюме:
Конечно, риски при покупке квартиры по доверенности высокие. Так что если вы чувствуете малейшую неуверенность или что-то подозреваете даже на интуитивном уровне – доверьтесь внутреннему голосу, не лезьте в это дело. Если очень понравилась квартира, и вы все-таки желаете ее купить – послушайте наших экспертов, повидайтесь с собственником.

Комментариев нет:

Отправить комментарий