Рассмотрим наиболее
типичные ситуации, когда дольщики подают в суд иски о расторжении договора и
взыскании заплаченных по нему денег. К примеру, вы вложились в строящееся
жилье, но вдруг вам срочно понадобились деньги на другие нужды. Или просто нет
сил и желания дожидаться долгожданного новоселья – дом обещали сдать еще
полгода назад, но по факту возвели лишь пару этажей. Вы понимаете, что ждать
ключей придется в лучшем случае еще два-три года и решали вернуть свои кровные.
Самый простой и
безболезненный способ это сделать – продать квартиру по переуступке. И если вы
нашли желающих приобрести ваше будущее жилье через договор цессии –
поздравляем, дальше можете не читать.
Но что делать, если
покупать ваши права на недострой не хотят? Можно обратиться напрямую к
застройщику и попросить его расторгнуть договор. Во многих компаниях
предусмотрена такая возможность – теоретически, вам должны вернуть деньги за
вычетом немалых штрафных санкций. Но чаще всего застройщики на это не
соглашаются – даже если в договоре прописана возможность его расторжения в
одностороннем порядке. Труднее всего договориться с небольшими компаниями – скорее
всего. вам скажут, что мол, заплаченные за будущую квартиру деньги уже вложены
в стройку.
Что делать, если
застройщик наотрез отказывается возвращать средства – к примеру, отвечает, что
до сдачи дома нужно «немного подождать» и что он не заинтересован в расторжении
договора? В таких случаях судебное разбирательство – единственный способ
вернуть деньги, не дожидаясь окончания строительства.
В данной статье мы не
будем описывать ситуации, когда застройщик находится в стадии банкротства – в
таких случаях получить деньги (или квартиру) можно, только участвуя в деле о
несостоятельности компании.
Затянул сроки? Отдай
деньги!
Если вы твердо решили
вернуть вложенные в стройку средства до момента сдачи дома, в первую очередь
надо направить застройщику соответствующее требование о расторжении договора и
возврате денег. И указать, что в случае отказа вопрос будет решаться в суде.
Такое письмо и будет являться документом о расторжении – если, конечно,
заключенный с компанией договор предусматривает возможность его досрочного
расторжения в одностороннем и внесудебном порядке.
«Если в течение 20
дней застройщик не вернет деньги, дольщик вправе обратиться в суд и потребовать
расторжения договора. Кроме того, гражданин имеет право на взыскание уплаченных
застройщику денег, возмещение убытков и получение неустойки (это предусмотрено
п. 2 ст. 6 ФЗ-214 «Об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных
домов…»)», – говорит юрист практики недвижимости и градостроительства компании
Rightmark group Вера Рябова.
Прежде чем обратиться
в суд с требованием расторгнуть договор, нужно иметь веские на то причины.
214-ФЗ и Закон «О защите прав потребителей» (он применяется и к отношениям в
сфере долевого строительства) предусматривают несколько оснований для
одностороннего отказа от договора. Среди них – приостановка строительства или
задержка срока передачи объекта дольщику больше чем на два месяца после приема
дома госкомиссией.
Суду нужно
предоставить договор о приобретении строящегося жилья, документы,
подтверждающие оплату, и доказательства того, что вы уже обращались к
застройщику с требованием расторгнуть договор по соглашению сторон.
К тому же, по словам
помощника юриста ЗАО «Северо-Западный Юридический центр» Ильи Муртазова,
одновременно с подачей иска желательно требовать ареста счетов компании – это
упростит процесс получения денег в случае, если вы выиграете судебное
разбирательство.
Успех во многом
зависит и от того, какой именно договор вы подписали с застройщиком.
Предварительный можно аннулировать исключительно в судебном порядке – если,
конечно, договор не предполагает возможности одностороннего и внесудебного
расторжения.
Возможность
расторжения договора приобретения квартиры через жилищно-строительный
кооператив регламентируется уставом этой организации – нужно смотреть, есть ли
возможность выхода из кооператива по обоюдному согласию сторон. «Чаще всего
гражданину возвращаются лишь паевые взносы – вступительный в подавляющем
большинстве случаев остается в распоряжении ЖСК», – отмечает генеральный
директор Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости Анна
Максимова.
Устоявшейся судебной
практики по расторжению договоров долевого участия (которые заключены в
соответствии с ФЗ-214 «Об участии граждан в долевом строительстве
многоквартирных домов…») не существует.
Сейчас районные суды
Петербурга рассматривают десятки исков от нетерпеливых дольщиков, которые
сначала купили жилье, а потом передумали и теперь требуют расторгнуть договор и
вернуть заплаченные деньги. Впрочем, эти дела далеко не всегда решаются в
пользу покупателей жилья. Был случай, когда районный суд отказал дольщику в
расторжении договора, несмотря на срыв сроков строительства. Как решили судьи,
нарушение сроков строительства не является существенным условием для
расторжения договора (дольщик, разумеется, считал иначе). Более того, эту
позицию поддержала и вышестоящая инстанция – Городской суд Санкт-Петербурга.
«Навариться» не
получится
Еще сложнее будет
взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков строительства. Чаще всего
суды снижают ее размер до мизерного уровня. А если вы, к примеру, захотите
взыскать связанные с задержкой сроков убытки, в том числе упущенную выгоду,
сделать это будет еще труднее.
Конечно, можно
рассказать суду душещипательную историю о том, как вы с молодой женой ютитесь в
съемной комнате в ожидании первенца. И что застройщик, будь он неладен,
задерживает сроки сдачи дома и тем самым дестабилизирует демографическую
ситуацию в стране.
Возможно, суд и
примет во внимание тяжелую жизненную ситуацию, но обязательно проверит, есть ли
у вас другое жилье. И если выяснится, что вы сдаете пару «трешек», а сами, к
примеру, арендуете комнату, победы в суде вам не видать.
Практически нереально
отсудить у застройщика упущенную прибыль. Недавно районный суд рассматривал
дело гражданина М.: он требовал не только расторгнуть договор и вернуть
заплаченные деньги, но и предъявил судье так называемый договор о намерениях.
По нему вторая сторона обязалась заключить договор найма двухкомнатной квартиры
с момента сдачи дома – за 30 тыс. руб. в месяц. Срок задержали на восемь
месяцев – М. требовал с застройщика 240 тыс. руб. В исковых требованиях ему
отказали – выяснилось, что задержка в сроках произошла по вине госкомиссии, а
не застройщика.
Нет денег? Рискуйте!
Если вы все же решите
взыскать заплаченные застройщику деньги, приготовьтесь к долгим и утомительным
судебным разбирательствам. Прибегать к помощи служителей Фемиды стоит лишь в
крайних случаях – гарантий успешного исхода дел вам не может дать ни один
адвокат.
Не стоит забывать и о
том, что подобные судебные разбирательства в среднем длятся полгода – только в
одной инстанции. Если вы выиграете дело, застройщик, скорее всего, будет
обжаловать его в вышестоящих судах. И даже если он потерпит фиаско, а вам
выдадут на руки исполнительный лист о взыскании заветной суммы, это вовсе не
значит, что через несколько дней вы ее получите. У застройщика может попросту
не оказаться средств на счете. Да и приставы далеко не всегда вовремя исполняют
решения судов – ждать денег иногда приходится по нескольку месяцев. Пока вы
дождетесь выплаты, дом может быть уже сдан.
Прежде чем стать
участником долевого строительства, нужно ясно понимать: вы не просто покупаете
жилье, а «вписываетесь» в инвестиционный проект. И, соответственно, несете все
соответствующие риски – как, впрочем, и застройщик. Жаловаться суду на
жизненные трудности, скорее всего, не будет смысла – служители Фемиды зададут
вам вполне логичный вопрос о том, почему же вы не приобрели готовое жилье.
Дорого? Тогда наберитесь мужества и будьте готовы рисковать.
По материалам www.bpn.ru http://subscribe.ru
Теги: Юридические услуги. Юристы. Адвокат. Консультации. Юридическая консультация. Помощь. Защита
в суде
Ипотека. Налоги. Алименты. Семейные
жилищные споры. Юрист. Суд. Ксерокопии.
Реклама: Нотариус.. Экспертиза. Саморегулируемая
организация строителей. СРО. Охрана. ЧОП, Триколор. ТВ.
Комментариев нет:
Отправить комментарий