Статья 135 Жилищного кодекса РФ
1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая
организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для
совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме,
обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в
установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в
многоквартирном доме.
2. Устав товарищества собственников жилья
принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном
статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа
голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
3. Число членов товарищества собственников
жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от
общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Товарищество собственников жилья создается
без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом
товарищества.
5. Товарищество собственников жилья является
юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество
собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета
в банке, другие реквизиты.
6. Товарищество собственников жилья отвечает
по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество
собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены
товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.
Как
ТСЖ обманывает своих жильцов
Собственники многоквартирных домов за
получение невзрачной должности главы правления ТСЖ готовы платить нешуточные
деньги. Во время очередных перевыборов правления ТСЖ между инициативными
группами жильцов дома не прекращаются вечные конфликты. Все потому, что каждый
хочет контролировать финансовый поток, проходящий через управление ТСЖ. К слову
сказать, он немалый.
Коммунальные тарифы
Практически никто не утруждает себя
проверкой правильности выставленных к оплате счетов по коммунальному
обслуживанию. Те, кто пытается обратить внимание на цифры, не могут понять,
верен ли подсчет. Именно такой наивностью и пользуется нечистое на руку
руководство ТСЖ. Некоторое время назад к адвокату О. Сухову обратилась женщина,
которая получила квитанцию на оплату с долгом в 9 тыс. рублей. Проведенная по
факту проверка выявила, что никакого долга за женщиной не числится, мало того,
она переплатила за коммунальные услуги 11 тыс. рублей из-за завышенных тарифов.
Обмануть жильцов можно различными
способами: применением завышенных коэффициентов, неприменение понижающих
коэффициентов.
Капитальный ремонт
Отдельного внимания в способах обмана
жильцов заслуживает начисленная за капитальный ремонт плата. Обычно на
капитальный ремонт жильцы ежемесячно отчисляют незначительные суммы, чтобы со
временем можно было провести необходимые дорогостоящие работы без серьезной
нагрузки на бюджет. Подход в принципе верный, если бы не одно но. Ни капитального,
ни даже текущего ремонта за эти средства никто проводить не собирается.
Минимальная ставка на капремонт в месяц с человека – 20 рублей. С трех тысяч
проживающих в доме руководство ТСЖ имеет 60 тыс. рублей ежемесячно.
Дополнительные услуги
От руководства правления обычно очень
сложно, а чаще вообще невозможно добиться подробного отчета о том, куда
направляются полученные от жильцов средства. А проверять можно и нужно.
Например, с каждой квартиры на охрану собирают по 200 рублей. Со всего дома в
общую казну поступает 200 тыс. рублей. Если не проверять, сколько реально
уходит денег на оплату услуг охраны, то никаких зацепок не будет. А если со
счета ТЖС в пользу охранного предприятия уходит только 100 тыс. рублей, то где
оседают оставшиеся суммы?
Еще одна дополнительная услуга –
освещение лифта. Ежемесячно по самому минимальному тарифу 20 рублей с человека
правление получает 10 тыс. рублей. А кто-нибудь видел, чтобы работы по
обслуживанию освещения проводились? Чем глубже копнуть в документы, тем
интереснее – эта услуга вообще носит разовый характер, то есть ТСЖ должно
проводить обслуживание раз в несколько лет, а деньги собирает ежемесячно.
Предоставление объектов в аренду
Те помещения в доме, на которые не
оформлено право собственности, согласно законодательству являются общей
собственностью всех жильцов. К ним относятся и коммерческие, и жилые помещения,
которые можно и нужно сдавать в аренду. ТСЖ может предоставлять в аренду
квартиры, машиноместа и коммерческие площади по устной договоренности,
соответственно, поступающих на счет денег жильцы никогда не увидят. Другой
вариант – официальная стоимость аренды мизерна, а разница между неофициальной и
официальной ставкой аренды оказывается в кармане главы ТСЖ.
Совсем недавно к адвокату О. Сухову
обратился новоизбранный председатель ТСЖ, который сразу решил провести ревизию
дел. Оказалось, что в новостройке снимает коммерческую площадь офис, который
ежемесячно платит ТСЖ 30 тыс. рублей. Доход – это хорошо для всех жильцов. Но
объективная ставка аренды на такое помещение составляет 300 тыс. рублей.
Ежемесячно бывший глава правления вместе с подельниками получал 270 тыс.
рублей, то есть обокрал своих жильцов за год практически на 10 млн. рублей.
Аренда фасадов под рекламу
Прежде чем вывеска, сообщающая, что в
доме располагается банк, магазин или офис, появится на фасаде здания, ее нужно
согласовать с собственниками многоквартирного здания. Также следует
согласовывать с жильцами размещение на доме рекламных растяжек или вывесок.
Согласно законодательству именно собственники дома должны определять размер
платы за подобные услуги. Кто знает, сколько стоит рекламная вывеска на доме?
Копейки? Чтобы разместить объявление о коммерческом объекте на Тверской,
бизнесмен платит 1 млн. рублей в месяц. Соответственно, каждая квартира имеет
право на получение собственной толики от поступивших средств. Неужели кто-то
получает причитающееся?
Вот и понятно, почему между соседями
разгораются настоящие «войны» во время перевыборов главы ТСЖ. Эта должность,
какой бы она ни была неприглядной, никогда не пустует. К сожалению, основная
масса воюющих борются не для того, чтобы навести порядок и работать во благо
жильцов, а с личными корыстными целями. Фактически они воюют за право наживы
посредством воровства и обмана своих же соседей. Еще советую Вам прочесть
статью о том как снять загородный дом.
Плюсы и минусы ТСЖ
(Минус) Более высокие эксплуатационные
платежи.
Для многих именно этот пункт является причиной отрицательного отношения
к ТСЖ. Но нужно понимать, что обязательные коммунальные платежи в ТСЖ точно
такие же, что и в среднем по городу. Другое дело, если жильцы сами принимают
решение "скинуться" на благоустройство или другие цели. Когда речь
идет об устройстве парковки, установке замка или найме консьержа, это
выливается в небольшие затраты. Однако бывают случаи, что у кого-то из жильцов
появляется желание, например, облицевать подъезд мрамором.
(Плюс) Возможность влиять на политику
управляющей компании.
Все важные вопросы в ТСЖ решает собрание. И если жильцы не захотят
платить деньги за мраморный подъезд или другую экзотику, решение принято не
будет. В большинстве московских домов, особенно старых, социальный состав
жильцов смешанный: соседями крупного бизнесмена могут быть учитель и дворник, и
тут уж все будет зависеть от того, кто составляет большинство. Интересно, что
человек, живущий в кондоминиуме, но не являющийся членом ТСЖ, не участвует в
принятии решений, но обязан им подчиняться. Практика отличается от теории: те,
кто не может платить, не платят, а те, кто может, относятся к этому с той или
иной степенью понимания.
(Минус) Несовершенство законодательства и
механизмов взаимодействия ТСЖ с городскими структурами.
Если кто-то из жильцов не хочет платить, в том числе обязательные
коммунальные платежи, взыскать с него долги можно только через суд. На это
могут уйти годы, и все это время недостачу придется покрывать за счет исправно
платящих жильцов. Другая проблема связана со льготными категориями граждан,
имеющих право на дотации по коммунальным платежам. Город по закону должен
возвращать ТСЖ разницу между платежами льготников и реальными затратами на
коммунальные услуги, но на практике этого не происходит.
(Плюс) Возможность сокращать расходы
жильцов за счет резервов дома и грамотной работы управляющих.
Важное преимущество ТСЖ - право вести коммерческую деятельность. Если в
доме есть нежилые помещения, товарищество имеет право их сдавать. Но это скорее
исключение, чем правило: обычно у всех нежилых помещений имеются собственники.
А вот что касается подвалов и верхних технических этажей - тут ТСЖ может
проявить фантазию и найти арендатора. На глухом фасаде или крыше здания может
быть размещен рекламный щит. Доходы от этой деятельности также пополнят бюджет
ТСЖ.
(Минус) Отсутствие инициативы, непонимание
со стороны жильцов.
Конечно, ТСЖ сталкивается с несовершенством законодательства и
произволом властей. Но главной проблемой остается сопротивление самих жильцов
дома, собственников. Поэтому одним из важных направлений деятельности управляющей
компании становится разъяснительная работа.
(Плюс) Возможность выбирать эксплуатирующую
компанию и контролировать качество ее работы.
Главная задача ТСЖ - обеспечить достойный уровень эксплуатации здания. И
для решения этой задачи есть несколько путей:
1. Если ДЕЗ работает хорошо - редкий
случай, - можно ничего не менять, а просто оплачивать его работу.
2. Строительная компания создала
эксплуатирующую организацию. Обычно это происходит в элитных домах со сложными
инженерными коммуникациями. Работа такой организации обычно хорошо налажена, но
стоит недешево. Состоятельных жильцов это устраивает.
3. ДЕЗ работает неудовлетворительно. В
этом случае ТСЖ может перезаключить договоры с подрядчиками - либо с теми же, с
которыми работала ДЕЗ, либо с другими, качество работ и расценки которых
устраивают товарищество.
4. Можно пытаться решить все проблемы
силами ТСЖ и нанимать свой обслуживающий персонал. Обычно этот способ
становится логическим продолжением предыдущего: ТСЖ отказывается от услуг
подрядчиков, оставляя сторонним организациям только те работы, которые самим
выполнять невыгодно. Постепенно при ТСЖ образуется эксплуатирующая организация,
которая может предлагать свои услуги другим домам и зарабатывать дополнительные
средства для ТСЖ.
(Плюс) Чистый, благоустроенный подъезд,
ухоженный двор.
Именно эти ценности должны стать результатом работы ТСЖ. Домофон и
консьерж в подъезде, чистые лестницы, лифт с зеркалом, детская площадка и газон
во дворе - все это сказывается не только на настроении жильцов, но и на
стоимости квартир в доме. Без всякого преувеличения, деятельность ТСЖ способна
заметно увеличить рыночную цену жилья.
Несмотря на номинальную поддержку городских властей, процесс создания и
развития ТСЖ идет небыстро. Параллельно развиваются альтернативные городские и
коммерческие управляющие компании, кое-где улучшаются и работа ДЕЗов. Вероятнее
всего, ТСЖ никогда не заменят полностью городские службы - ведь порядок во
дворе и в подъезде, наведенный силами города, не способствует проявлению
инициативы жильца-собственника.
Судебные разбирательства при неуплате
жилищных и коммунальных услуг.
Любые спорные вопросы решаются на общем собрании ТСЖ. Если не находится
какого то общего решения, то здесь поможет разобраться суд.
Допустим, если член или не член ТСЖ, многоквартирного дома, не
оплачивает расходы по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги , то
правление ТСЖ принимает решение о подаче на такого жильца в суд. Для этого составляется
исковое заявление о взыскании задолженности и подается в суд по месту
жительства должника согласно ст. 28 ГПК РФ.
Дело по имущественным спорам по цене иска, не превышающей пятисот
минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), установленных на день подачи
заявления, рассматривает мировой судья (ст. 23 ГПК РФ). Если цена иска
превышает пятьсот МРОТ, его подают в районный суд.
За время судебного разбирательства должник может заложить, спрятать или
продать свое имущество. И тогда решение суда невозможно будет исполнить.
Поэтому одновременно с подачей иска в суд подается заявление об его
обеспечении. Оно рассматривается в день его поступления в суд без извещения
ответчика, других участников дела.
Суд выносит решение при ответчике, а заочное - и без него. Копия
заочного решения высылается ответчику в течение трех дней с уведомлением о
вручении. Ответчик может обратиться в суд с заявлением об отмене это решения.
Срок при этом - семь дней со дня вручения копии. На заочное решение суда
стороны могут подать кассацию, на решение мирового судьи - апелляцию. Сделать
это можно в течение десяти дней, если ответчик не подал заявление об отмене
решения. А если все же "возразил", то в течение десяти дней со дня
вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления (ст. 237
ГПК РФ). Если отменено решение районного суда или изменен "вердикт"
мирового судьи, то новое решение вступает в силу немедленно. Если признано
верным, то решение вступает в силу после рассмотрения кассации.
По заявлению истца суд может произвести индексацию взысканных сумм на
день исполнения решения (ст. 208 ГПК РФ).
Сделаем вывод из всего вышеизложенного.
Для легитимности решений, принимаемых товариществом собственников жилья,
необходимо учесть мнение каждого собственника помещений многоквартирного дома.
Но учесть мнение каждого собственника в организации, которая управляет их
собственностью, невозможно без участия каждого собственника в ТСЖ. Если не все
собственники помещений являются членами товарищества, то происходит парализация
работы ТСЖ. Товарищество не может принимать большинство принципиальных решений
без получения согласия всех собственников, не являющихся членами ТСЖ. С таким
правовым статусом, когда без каждого согласия собственника помещений не может
быть принято ни одного принципиального решения, навряд ли кто-то из них захочет
расстаться. Поэтому положения о необходимом количестве голосов в
многоквартирном доме на общем собрании всех собственников помещений закреплено
законодательно в ст. 44-48 ЖК РФ. Смысл членства в товариществе - сохранить
правовую связь, приравняв принимаемые решения (большинством голосов) к решениям
принимаемых собственниками помещений (единогласно) и самое главное, принудив
собственников помещений в многоквартирном доме - членов ТСЖ , нести расходы по
принятым решениям.
Мы оказываем
помощь в приватизации
жилых помещений и в т.ч. военнослужащим. В т.ч. если Вы проживаете в другом городе а Вам
надо приватизировать квартиру в г. Серпухове, Московской области.
Или
же звоните по тел.
8 (919) 728-50-31
8 (905) 703-14-15
СПЕЦ.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ: стоимость всех видов услуг
посредством электронной связи (напишите нам вопрос на эл. адрес: npcentr@bk.ru составляет до 50% от цен указанных в Прайс-листе с которым Вы можете ознакомится ЗДЕСЬ в разделе ЦЕНЫ >>>.
Теги: Юридические услуги. Юристы. Адвокат. Консультации. Юридическая консультация. Помощь. Защита
в суде
Ипотека. Налоги. Алименты. Семейные
жилищные споры. Юрист. Суд. Ксерокопии.
Реклама: Нотариус.. Экспертиза. Саморегулируемая
организация строителей. СРО. Охрана. ЧОП, Триколор. ТВ.
Комментариев нет:
Отправить комментарий