В издательстве
"Европа" вышла книга Сергея Глазунова и Владимира Самошина
"Доступное жилье: люди и национальный проект". Как нам кажется, им
удалось нащупать ту болевую точку, которая лежит в основе всего сложнейшего
комплекса жилищных проблем.
Главный тезис авторов
- поквартирная приватизация жилья в России в начале 90-х заложила бесчисленные
мины, которые срабатывают сегодня.
Тогда как во всем мире известны три вида
домовладений - кондоминиум, частный доходный дом и муниципальное арендуемое
жилье, в России появился четвертый - конгломерат всех типов собственности в
одном доме.
Об этой проблеме мы и говорим сегодня с одним из авторов книги - Сергеем
Глазуновым, кандидатом технических наук, старшим научным сотрудником Института
проблем управления РАН.
- Почему в России была выбрана именно поквартирная
приватизация жилья?
- Мне трудно сказать.
Все разрабатывал Институт экономики города, это его проект и идеи. Он
действовал с подачи иностранных организаций, зарубежных фондов. А там, видимо,
считали, что нужно идти таким путем. Они не разбирались в нашей
жилищно-коммунальной системе, считая, что надо приватизировать как можно больше
и как можно быстрее, а дальше рынок расставит все по своим местам. А что можно
было быстро приватизировать в ЖКХ? Только квартиры.
- А может быть, целью было сделать какую-то реальную
подачку людям. Чтобы не были вообще против процесса приватизации?
- Может быть и это.
- Итак, каждый
получил по квартире, а чердаки, подъезды, лифты достались неизвестно кому. В
чем опасность поквартирной приватизации?
- Опасность
поквартирной приватизации состоит в том, что в результате образуются смешанные
формы собственности в одном доме. Одни квартиры приватизированы, другие - нет.
Значит, они муниципальные. А нежилые помещения оказались еще у других собственников.
Смешение частного и муниципального влияет на возможность управления домом. В
результате многоквартирный дом превратился в уродливый конгломерат разнородных
собственников и нанимателей, который не способен к эффективному управлению. Вот
в чем опасность.
- А как нужно было действовать, есть ли зарубежный опыт в
этом направлении?
- Опыт такой есть,
например в Великобритании. У них тоже был большой муниципальный сектор. Когда
они поняли, что с трудом с ним справляются - требует много денег, низкая
эффективность, большие затраты и малая отдача, они поставили перед собой задачу
переходить к частным формам владения и управления жильем. И начали они как раз
с приватизации квартир. Но очень быстро поняли, что проблема улучшения
управления и содержания жилья таким способом не решается. И они начали
приватизировать дом целиком. То есть владельцем дома, в котором все квартиры
были муниципальными, становится некая фирма, которая изначально была под
контролем муниципалитета. В случае, если большинство жильцов соглашалось, весь
дом переходил в собственность этой "жилищной ассоциации". Так в
Великобритании переходили к той модели, которая существует в зарубежных
развитых странах, где жилье нормально развивалась, без перекосов. Дом должен
принадлежать одному домовладельцу: либо это частный домовладелец, либо это
кондоминиум - коллективная форма собственности, либо это муниципалитет. Вот три
пути, по которым надо было идти при приватизации. Какие-то дома нужно было
сделать частными доходными, договорившись с жильцами, что-то им доплатив,
какие-то дома полностью сделать кондоминиумом, с автономным управлением, а
некоторые дома перевести полностью в муниципальный фонд.
- Но почему никто не бьет тревогу? Почему в риэлторских и
строительных изданиях об этом ничего не пишется?
- Мне кажется, что
люди просто не задумываются. Они видят лишь внешнюю сторону - "я купил
квартиру, значит решил свой жилищный вопрос". А здесь решение не находится
на поверхности, хотя и не лежит слишком глубоко. Это одна сторона. Другая сторона
вопроса - та модель жилищного строительства, которая сейчас реализуется. Она
является слишком прибыльной для строительных компаний и дружественных им
чиновников. Вот пример Москвы - строительный бизнес сросся с городской властью,
сложилась строительная олигархия. Это та модель, по которой часть квартир
продается в собственность, а часть квартир отдается под муниципальное жилье.
Эта схема жутко прибыльна - 300-400 процентов. Поэтому разговоры на эту тему
просто излишни. И потом, СМИ находятся под контролем тех же самых чиновников,
все попытки что-то сказать просто пресекаются на корню.
- Я читал отзывы на
вашу книгу, их авторы пишут, что если бы частные доходные дома были бы
прибыльны, то их бы давно строили. А раз не строят, значит они не нужны.
- Я бы сказал, что в
нынешних условиях, на нынешнем законодательном поле, ни один нормальный
бизнесмен частный доходный дом строить не будет. Потому что намного выгодней
построить обычный дом, распродать квартиры и забыть о нем, перейдя к
строительству следующего. В этом случае получается большая прибыль и сразу же.
В частном доходном доме окупаемость проекта составляет порядка десяти лет. Они
выгодны при нормальном правовом режиме, который существует за рубежом. В нашей
ситуации строить частный доходный дом абсолютно невыгодно. Кроме того,
существуют проблемы с городской землей, когда фактически на нее нет частной
собственности. Например, в Москве, строить свой бизнес на арендной земле,
которую потом Лужков придет и заберет и построит очередной бизнес-центр или
торговый комплекс с подземным паркингом, ни один нормальный бизнесмен не
станет.
- Московская мэрия
считается успешной. В столице идет массовое жилищное строительство. Так кто же
прав - власти и избиратели, полагающие что Лужков - лучший мэр, или же люди
ослеплены и Москва идет к катастрофе?
- Я считаю, что если
нынешний курс продолжится, то Москва безусловно, идет к катастрофе, потому что
массовое безудержное строительство просто задушит Москву. На ограниченном
пространстве у нас сейчас сносятся пятиэтажки, на их месте строятся
двадцатипятиэтажки. Катастрофически падает экология. Скоро жить в Москве станет
невозможно. Я несколько дней назад читал интервью одного иностранного
специалиста, где он выразился следующим образом - "Москва растет как на
стероидах, а люди бегут из нее". Это свежий взгляд западного человека.
Нынешняя массовая жилищная, коммерческая и муниципальная застройка слишком
выгодна строительной олигархии. Она зарабатывает огромные деньги. А после них -
хоть потоп.
- Государством провозглашен приоритетный национальный
проект "Доступное жилье". Понимают ли его инициаторы всю пагубность
того, что творится в жилищной сфере?
- Мне кажется, что не
понимают. В высказываниях Медведева, Яковлева и других чиновников не
прослеживается этого понимания. А что получится из этого проекта? Понастроят
конгломератов, которые будут низкоэффективными как и сейчас. И мы из этого
болота никогда не вылезем.
- Какой процент населения сможет улучшить свои жилищные
условия в ближайшие пять-десять лет?
- На мой взгляд,
реализация этого проекта очень похожа на строительство жилья в советские
времена. Тогда как строили? Выделялись бюджетные деньги, на них возводились эти
коробки. Ячейки в них, называемые квартирами, заселялись людьми, и эти дома
управлялись государственными организациями - ДЭЗами и РЭУ. Программа
"Доступное жилье" делает практически то же самое. Будем жить так же,
как жили до этого 70 лет, и никакой реальной реформы ЖКХ при таком подходе к
делу не будет. Конгломераты блокируют ее напрочь.
- Не кажется ли вам, что сохранение прописки блокирует и
возведение доходных домов, и муниципального жилья?
- Не думаю. Прописка
сейчас заменена регистрацией. А кто мешает зарегистрироваться в доходном доме?
В муниципальном доме однозначно будет регистрация. Да и до революции человек в
России регистрировался. Так что я проблемы в этом не вижу.
- Что же делать?
- Я разговаривал с
одним специалистом по недвижимости, и он сказал, что в таких домах, какие у нас
строят, ни один нормальный западный клиент покупать квартиру не стал бы. Пока
у нас население не поймет, что они покупают, пока они будут платить большие
деньги за коробки, которые строятся сейчас, пока они будут платить за
квадратные метры, а не за комфортное проживание в благополучном доме, вопрос с
мертвой точки не сдвинется. Но все равно надо разъяснять людям и пытаться
повлиять на власти.
Теги: Юридические услуги. Серпухов. Юристы. Адвокат. Консультации. Юридическая консультация. Помощь. Защита в суде
Ипотека. Налоги. Алименты. Семейные жилищные споры. Ксерокопирование документов. Юрист. Суд. Ксерокопии.
Реклама: Нотариус.. Экспертиза. Саморегулируемая организация строителей. СРО. Охрана. ЧОП, Триколор. ТВ.
Комментариев нет:
Отправить комментарий