Юридические услуги и консультации. Представительство и
защита в суде., и
др.
Я купил
квартиру в новостройке по договору ДДУ. Сейчас начался процесс
передачи жилья собственникам. Первые клиенты, которых пригласили
на приемку, сообщают, что их принуждают заключить договор
с управляющей компанией, принадлежащей холдингу застройщика. Без этого
угрожают не отдать ключи.
При этом
в договоре с УК прописаны обязательные услуги консьержа
и охраны. При несложном перемножении тарифа на количество квартир
становится очевидно, что стоимость услуг в разы завышена. В ДДУ,
разумеется, подобных обязательств на дольщика не возложено.
Вопросы
такие: насколько законны такие угрозы и условия, а также навязывание
услуг и тарифов без решения собрания собственников? Как себя правильно
вести в данной ситуации и защитить свои интересы?
С уважением, Иван
Иван, все
немного сложнее. Угроза не отдавать ключи и навязывание
дополнительных услуг незаконны. А само по себе заключение договора
с подконтрольной застройщику управляющей компанией — не совсем.
Дмитрий Корнев юрист
Дело
в том, что у каждой новостройки есть период, когда она уже
не нужна застройщику, но еще не является собственностью будущих
жильцов. Поэтому сначала у дома есть временная УК, которую выбирает
застройщик, а потом основная, которую выбирают собственники.
Объясню,
зачем это нужно и как себя вести в такой ситуации.
Временная управляющая компания
Такого
термина в законе нет, но возьмем его для удобства. Когда дом вводится
в эксплуатацию, его надо обслуживать. В день, когда подписывается
свидетельство на ввод в эксплуатацию, застройщик технически
не может передать все квартиры жильцам. Передача квартир — это
процесс, который растягивается на срок до 2 месяцев,
а иногда и дольше.
Пока
квартиры не переданы владельцам, последние не имеют права выбирать
управляющую компанию. Выбор УК требует проведения общего
собрания собственников или лиц, которыми подписаны акты приема-передачи,
а этого еще не случилось.
Поэтому
закон обязал застройщика самостоятельно в течение 5 дней после ввода
дома в эксплуатацию заключить договор с УК на время
передачи квартир. Срок такого договора не может быть больше 3 месяцев.
По закону,
независимо от того, подписали вы договор с управляющей компанией
при передаче квартиры или нет, платить за ее содержание придется
с даты подписания акта. И платить именной той УК, которую выбрал
застройщик. Обязанность содержания квартиры переходит к вам тогда, когда
вы подписываете акт приема-передачи.
Таким
образом, обязанность платить за коммунальные услуги есть,
а обязанности заключить договор
с временной УК нет. Потому что застройщик уже заключил
договор в отношении всего дома.
Основная управляющая компания
Первая
постоянная УК новостройки выбирается в открытом конкурсе, если
только жильцы не успели самостоятельно провести общее собрание.
В течение
20 дней с момента ввода дома в эксплуатацию органы местного
самоуправления должны известить компании о проведении конкурса. Его должны
провести в течение 40 дней после такого извещения. Через 10 дней
после конкурса все собственники, подписавшие акты приема-передачи квартир,
должны быть уведомлены о результатах конкурса и о победившей
в нем УК.
Заключать
договор с победившей в конкурсе компанией обязательно.Даже если
заключать договор вы не пойдете, через 2 месяца после
результатов конкурса он будет считаться заключенным автоматически. Вам
присвоят номер лицевого счета и сделают все начисления.
Поменять
компанию, выигравшую конкурс, можно не ранее чем через год.
Дополнительные
услуги и угрозы
Нельзя
сказать, что заставлять подписать договор с временной УКзаконно,
но иногда нет объективных причин отказываться. Если в договоре нет
дополнительных услуг, тарифы соответствуют закону, нет невыгодных условий,
такой договор можно подписать и у вас не будет путаницы
с начислениями за коммунальные услуги. А если вас заставляют
подписать протокол голосования по выбору основной УК, стоит
отказаться.
Навязывание
услуг консьержа и охраны и тем более угроза не отдать ключи без
подписания договора незаконны совсем. Услуги по охране
и видеонаблюдению не предусмотрены в качестве обязательных для
содержания жилых домов. Решение о необходимости дополнительных услуг
может быть принято только общим собранием жильцов дома.А так как никаких
жильцов еще нет, то и принять такое решение за вас нельзя.
Как действовать в такой
ситуации
Есть
несколько возможных вариантов развития событий.
Пригрозить застройщику жалобой
в Роспотребнадзор. Если решите жаловаться, учтите,
что перед обращением в Роспотребнадзор придется получить доказательство,
что вы обращались к застройщику с законными требованиями
и он отказался их удовлетворять. Основание для жалобы будет
в том, что вас принуждают заключить договор с УК в обмен
на исполнение договора долевого участия — вручение ключей. Это
запрещено.
Роспотребнадзор
может оштрафовать застройщика на 10—20 тысячрублей
и обязать его соблюдать закон, но это займет время. Возможно, поможет
и просто угроза, хотя маловероятно.
Вот,
например, решение суда, где
застройщик пытался оспорить такой штраф, но суд признал его действия
незаконными и штраф подтвердил. Проблема в том, что штрафы
застройщика не сильно пугают, а ключей вы не увидите.
Поменять замок
и не ходить ни в какую УК заключать договор.С момента
подписания акта приема-передачи вы собственник квартиры со всеми
правами, в том числе на доступ в свою квартиру. Если у вас
на руках есть подписанный акт, но нет ключей, вы можете вызвать
слесаря и поменять замок. Коммунальные платежи вам все равно начислят,
но если в них будут начисления за охрану и консьержа,
их можно будет оспорить в суде.
Вы также
можете возместить понесенные расходы на замену замка, но нужно будет
доказать, что застройщик отказывался отдавать вам ключи. Просто ваших слов
недостаточно. Потребуются письменное требование выдать ключи и письменный
отказ застройщика.
Подписать договор
с временной УК. Если предыдущие варианты
не подходят, можно подписать договор и подождать выбора основной
управляющей компании в конкурсе. А затем действовать
по обстоятельствам.
Максимальный
срок до выбора основной УК — 70 дней с момента ввода
дома в эксплуатацию. Если в конкурсе вам подсунут
ту же самую УК или конкурса вообще не будет, нужно
будет действовать активно. Кроме Роспотребнадзора можно обратиться
в прокуратуру, чтобы она проверила, соблюдены ли все требования
к проведению конкурса и выбору УК. И не подделали ли протокол
общего собрания жильцов — такое тоже бывает.
Можно
попросить прокуратуру проверить законность начисления платы за охрану
и консьержа. А затем взыскать уплаченные деньги в суде, если
прокуратура встанет на вашу сторону.
Помощь в написании исковых заявлений, претензий,
жалоб, писем и т.п.
Почти бесплатно: стоимость услуг по эл. почте до 50%
По материалам
© КонсультантПлюс https://journal.tinkoff.ru/ask/zastroyshik-zastavil/?utm_source=subscribers&utm_medium=push&campaign=article
Комментариев нет:
Отправить комментарий